Ювелирное обозрение

Жилищная кооперация — оптимальный способ решения жилищного вопроса в России. Она не предполагает покупку квартиры втридорога в кредит, не предполагает и расходования значительных государственных средств, как в случае с массовым строительством арендного жилья. Чем именно хороша жилищная кооперация, рассуждает Роман Василенко, доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей»

17 Сентябрь 2019 8:15

П резидент в майском указе говорил о том, что для решения жилищной проблемы в стране необходимо строительство 120 млн квадратных метров жилья в год. Но сегодня на жилищном рынке, по данным Росстата, строится в лучшем случае 80 млн кв. м в год.

В массовых секторах жилищного строительства сейчас наблюдается снижение рентабельности строительного бизнеса (а она должна быть достаточно высокой, так как в этой сфере значительны регуляторные риски). Даже в крупных городах во многих дотационных регионах рентабельность упала еще несколько лет назад, а там строились в основном дома по госпрограммам расселения.

Коммерческий застройщик, особенно в провинции, не может продать необходимый объем квартир по ценам, которые покроют расходы на строительство с учетом маржи (которая должна быть немаленькой, опять же, учитывая высокие регуляторные риски), по двум основным причинам.

Во-первых, снижается спрос и на первичном, и на вторичном рынке. У граждан уже несколько лет падают доходы. При этом процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас выше, чем год назад, и объемы ипотечного кредитования не растут.

К тому же в банковской системе России по-прежнему сверхжесткие требования к получению кредитов, не соответствующие экономическим реалиям, из-за этого целые категории нуждающихся в квартирах не проходят через банковский фильтр.

Ипотечные кредиты в нашей стране очень дорогие — они в три-четыре раза дороже, чем ипотечные кредиты в развитых странах мира

Во-вторых, растут затраты застройщиков. С реформой долевого финансирования — введением эскроу-счетов — они не могут получить финансирование в прежних объемах и на прежних условиях.

Что делать в этой ситуации? Типичный ответ, звучащий в том числе и в коридорах власти, — увеличивать объемы ипотечного кредитования и госпрограммы субсидирования процентной ставки.

Этим путем, безусловно, нужно идти. Но следует помнить, что ипотечные кредиты в нашей стране очень дорогие — они в три-четыре раза дороже, чем ипотечные кредиты в развитых странах мира, и остаются таковыми даже при субсидировании процентной ставки. То есть квадратный метр, переоцененный за счет инфляции издержек застройщика, с помощью ипотеки становится поистине золотым.

Может ли себе позволить возврат большого, дорогого ипотечного кредита семья, которая рискует потерять один из источников дохода? Вопрос риторический.

К тому же ипотека так устроена, что, если произойдет сбой при внесении платежей, связанный, например, с потерей дохода одним из членов семьи, домохозяйство может потерять и квартиру, и платежи банку, которые уже были внесены за нее. Ипотечные каникулы снизят остроту проблемы, но со стороны банков не видно желания широко пользоваться этим инструментом. Он, скорее всего, будет применяться в исключительных случаях.

Третий способ решения квартирного вопроса не предполагает покупку квартиры в кредит и не требует значительного финансирования строительства за счет государства

Другой способ «поднять» рынок жилищного строительства, предлагаемый экспертами, — массовое строительство арендного жилья за государственный счет. Программа строительства арендного жилья была разработана Минстроем России в начале 2010-х годов. Но масштабного строительства арендного жилья мы не видим, хотя это важный способ решения проблемы, используемый во всем мире. Деньги на это в федеральном бюджете есть. Но готов ли Минфин согласиться на то, чтобы не создавать резервы, а расходовать средства? Пока, судя по всему, нет.

Можно ли уповать на финансирование со стороны субъектов Федерации? Даже в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Свердловской области, ХМАО, ЯНАО и других богатых регионах, где ведется большое бюджетное строительство в рамках программ расселения, мы массового строительства арендного жилья не видим. Хотелось бы надеяться, что подходы в губерниях будут пересмотрены.

Но есть и третий способ решения квартирного вопроса и подъема жилищного рынка. Он не предполагает покупку квартиры в кредит и не требует значительного финансирования строительства за счет государства. Это жилищная кооперация.

Это направление было фактически под запретом в первое пореформенное десятилетие, хотя жилкооперативы были популярны в советское время: квартиры с помощью жилищных кооперативов приобретали те, кто не мог рассчитывать быстро получить квартиру по очереди на предприятии или по исполкомовской очереди. Младореформаторы считали, что жилкооперация — нерыночный путь. Но она довольно широко применяется в развитых странах как способ решения жилищной проблемы, параллельный ипотечному. В послевоенной Германии, например, этот способ был даже приоритетным по отношению к ипотеке.

Понятно, что очередь на покупку квартиры будет двигаться тем быстрее, чем быстрее будет пополняться паевой фонд

Суть жилищной кооперации в том, что квартира покупается в складчину — по номиналу. Кооперативные средства предоставляются на беспроцентных условиях: кооператив — некоммерческая организация, это, по сути, касса взаимопомощи. Свою деятельность кооператив финансирует за счет вступительных и членских взносов, но даже с их учетом квартира оказывается на порядок дешевле ипотечной.

Предположим, в кооперативе объединяются десять человек. Сначала покупается квартира для одного, потом для второго, затем для третьего. От них начинают поступать возвратные платежи, в кооператив приходят новые пайщики — за счет этого очередь на покупку квартиры движется.

Понятно, что она будет двигаться тем быстрее, чем быстрее будет пополняться паевой фонд. Потому принципиальное значение для развития жилищной кооперации имеет, во-первых, возможность пополнения паевого фонда из госбюджета, во-вторых, привлечение новых членов.

Бюджетное пополнение паевого фонда в Германии доходило до четверти объема паевого фонда, оно было распространено и у нас в советское время. А привлечение новых членов обеспечивается прежде всего межрегиональной моделью кооператива и тем, насколько быстро движется очередь на квартиру. Понятно, что чем быстрее она будет двигаться, тем больше желающих будет стать пайщиками кооператива.

Невысокая скорость движения очереди на покупку квартиры — это фактически единственный реальный риск, связанный с кооперативами. Риска погибнуть под грузом неплатежей у кооператива нет — по одной простой причине: он покупает квартиру для пайщика, но в собственность кооператива, и только в момент полного возврата кооперативных средств она переходит в частную собственность пайщика.

Положение жилищных кооперативов в России двойственное

В случае неплатежей со стороны пайщика кооператив имеет возможность продать квартиру. Именно поэтому кооператив не интересует кредитная история пайщика, он легко идет на составление индивидуального графика платежей, если у пайщика возникли временные материальные трудности — кооператив защищен от неплатежей со стороны пайщика. Если пайщик точно не сможет расплатиться, он выходит из кооператива, но при этом ему, согласно ЖК, возвращаются все внесенные им паевые платежи.

Жилищные кооперативы в России начали возрождаться прежде всего с появлением специальных положений о ЖК в Жилищном кодексе. И сейчас жилищных кооперативов в стране немало, хотя точной статистики никто не ведет. Есть довольно много небольших кооперативов — например, кооперативов при застройщиках. Есть довольно крупные кооперативы, созданные при финансовой поддержке властей субъектов Федерации и муниципалитетов, — как правило, это кооперативы для государственных и муниципальных служащих.

Положение жилищных кооперативов в России двойственное. С одной стороны, есть нормы законодательства — жилищного и гражданского, более или менее позволяющие нормально работать. С другой — в законодательстве немало коллизий, мешающих действительно масштабной работе. Например, вопрос о возможности вносить в качестве паевого взноса материнский капитал.

Нам требуется специальное законодательство о жилищной кооперации, которое может быть подготовлено, например, по немецкому образцу, где за много десятилетий разработана детальная законодательная база деятельности ЖК. И по крайней мере, часть средств, направляемых на субсидирование процентной ставки по ипотеке, можно было бы направлять на финансирование паевых фондов жилищных кооперативов.

Лучшие мировые практики жилищной кооперации могут быть положены в основу масштабного развития это направления строительства жилья в нашей стране. А развивать его для быстрейшего решения жилищной проблемы в России абсолютно необходимо.

Раньше наличие квартиры говорило о статусе ее владельца.

• Иметь в собственности жилье, особенно в молодом возрасте — это показатель жизненного успеха и финансовой состоятельности.
• Но так было раньше: все течет, все меняется.

Сейчас квартирный вопрос нужно решать совсем по-другому!

Сегодня думать, что наличие квартиры — это мерило успеха в социуме — это не более чем стереотип (причем крайне вредный стереотип, свидетельствующий о полной финансовой безграмотности его носителя).

Да, для старшего поколения это было актуально:

1. Им нестерпимо хотелось сбежать из барака или из коммуналки на 10-15 человек.
2. Раньше жилье гарантировало человеку — что бы ни случилось, он всегда сможет выкарабкаться из самых сложных обстоятельств, потому что у него есть крыша над головой.
3. Уволят с работы, рухнет экономика, разразится кризис — все это не страшно, пока есть свой угол (своя квартира).

Модель поведения «выжить, во что бы то ни стало» господствовала очень долго, что наложило неизгладимый отпечаток на наших людей.

• Сейчас эта модель поведения не актуальна, и даже вредна!
• Можно спокойно жить и радоваться — теперь необходимость выживать человеку больше не грозит.

Но многие люди по привычке (или под давлением старшего поколения) все-таки покупают злосчастные малометражки на самом краю города.

Нужно ли это современным людям — драться за место под солнцем, когда у каждого есть свобода выбирать?

• Больше нет необходимости бороться друг с другом за выживание — мир стал другим, намного добрее и безопаснее.
• Жизнь наполнена возможностями, которых не замечает только ленивый или финансово безграмотный человек (что зачастую является синонимами);

Я постоянно консультирую людей по финансовым вопросам — и по ипотеке тоже.

Те, кто планирует купить или расширить квартиру, ужасаются размеру выплат каждый месяц. Ведь ипотека подразумевает не только огромные выплаты, но еще и грабительский процент, и десятки лет добровольной финансовой каторги.

Какое решение относительно места проживания сегодня является самым оптимальным?

1. Не нужно покупать!
2. Нужно арендовать — что позволяет жить там, где вам удобнее и комфортнее. Можете снять себе жилье в центре, возле работы, возле парка, в престижном районе.

Предвижу ваши возражения (мне их многократно озвучивали, но потом все же соглашались с моей позицией):

1) Где взять деньги на аренду?

Там же, где Вы их берете на покупку квартиры — из своих ежемесячных заработков (в т.ч. доходов от инвестиций).

• Обычно я советую клиентам посчитать в таблице Excel объем вложений, который потребуется для покупки и содержания собственной квартиры.
• И потом сравнить со стоимостью аренды.

2) Сколько раз мне красочно описывали преимущества своей квартиры: прописка, запись в детсад, школа во дворе.

• Если у Вас есть деньги, то эти вопросы легко решаются.
• Если денег нет, то может быть пора задуматься над повышением уровня своей финансовой грамотности, что повлечет за собой автоматический рост ваших доходов?

1. Работайте не ради покупки собственной жилплощади. Работайте ради создания своего семейного капитала — именно доходы от него позволят Вам выбирать, где и как жить, чем заниматься, на какой уровень жизни претендовать.
2. Отсутствие навыков правильного обращения с деньгами (их сохранения и приумножения) — вот истинная причина хронических проблем с деньгами и собственными квадратными метрами.

ДЛЯ ЗАКРЕПЛЕНИЯ МАТЕРИАЛА ПОСМОТРИТЕ МОЕ ОЧЕРЕДНОЕ ВИДЕО:

Купить недвижимость сегодня без использования заёмных средств достаточно сложно. Цены на квартиры не только в Москве, но и в регионах довольно высокие по сравнению со средней заработной платой среднестатистической семьи в России. Ипотека – это реальный способ приобрести собственное жильё. Но насколько она экономически оправдана? Каким образом сэкономить семейный бюджет для покупки квартиры и при этом не брать на себя долгосрочные кредитные обязательства? Об этом, а также о вариантах покупки квартиры без ипотеки, речь пойдёт в статье.

Экономическая целесообразность ипотеки в нынешней ситуации

Экономическая действительность сегодня такова, что решить квартирный вопрос за счёт лишь собственных денежных средств — достаточно сложная задача.

Как же купить собственную квартиру в Москве, не имея в распоряжении много денег? Самый явный ответ – взять ипотеку.

В результате снижения спроса и, как итог, падения цен на рынке новостроек ипотека вновь становится актуальной.

Ипотечный кредит – это долгосрочный банковский продукт, позволяющий приобрести собственное жильё с привлечением кредитных средств. Ипотека, как и любой кредит, выдаётся под определенную годовую процентную ставку и предполагает ежемесячное внесение платежей. С каждым платежом погашается часть основного долга и начисленные проценты.

Условия для покупателей в этом году улучшились по сравнению с прошлым годом. Люди, располагающие денежными средствами на приобретение квартиры (или имеющие деньги на первоначальный взнос), ожидали снижения цен на недвижимость. Многие из них поняли, что цены достигли минимума, и такие благоприятные условия не стоит упускать. Поэтому количество сделок купли-продажи увеличивается, и рынок немного оживает.

Насколько экономически выгодно в нынешних условиях брать ипотечный кредит на покупку жилья?

Для ответа на этот вопрос нужно понимать, с какой целью приобретается недвижимость в ипотеку. Если с целью получения прибыли и дальнейшей продажи или сдачи арендаторам, то скорее невыгодно. Для получения прибыли необходимо, чтобы доход превышал вложения. Тогда, например, чтобы сдача имущества в аренду стала прибыльной, нужно, чтобы ставки по арендным платежам превышали кредитные. Такие условия сейчас не выполняются. Примерные рыночные ставки аренды обычного жилья на сегодня не более 5 % годовых относительно его цены. Ипотечные ставки выше в 2 раза.

Поэтому, если сравнивать экономическую целесообразность аренды квартиры и приобретения ее же в ипотеку, то все-таки выгоднее снимать жилье. Опять же, если не принимать во внимание, что по кредиту выплатите за свое жилье, а при аренде за чужое. До кризиса ситуация была иная.

Если сопоставлять нынешние условия ипотеки с условиями прошлого года, то ипотека сегодня привлекательнее. Процентные ставки по программам Агентства ипотечного жилищного кредитования снижаются по причине снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Их размер практически соответствует докризисному. С учетом снижения стоимости квартир уменьшились и суммы ипотечных кредитов, а значит, и размеры ежемесячных платежей. Таким образом, сегодня кредит на покупку квартиры ощутимо выгоднее, чем до кризиса.

Забегая вперед, можно сказать, что реально выгодной ипотека станет, когда на приобретенную сегодня недвижимость (по сниженной стоимости), цены вновь пойдут вверх.

Как решить жилищный вопрос, не имея много денег

Когда денег не хватает даже на первоначальный взнос, вопрос оформления ипотеки отпадает сам собой. Сейчас очень малый процент банков кредитует заемщиков без первоначального взноса.

Где в этом случае взять деньги на приобретение квартиры без ипотеки?

Можно попросить деньги в долг у близких родных или, например, при наличии большой жилплощади у родителей разменять её на 2 маленьких.

Но что делать, если приходится рассчитывать только на себя?

Расчётные данные показывают, что при уровне процентных ставок по вкладам выше среднего, выгодно будет ежемесячно откладывать часть денег от зарплаты на покупку квартиры. Однако этот вариант оптимален, если есть возможность жить,например, у родителей.

Обычно специалисты советуют каждый месяц откладывать 10 % от дохода семьи, но для приобретения жилья эту сумму придётся увеличить.

Рассмотрим на конкретном примере реально ли накопить на собственное жильё без ипотеки

Сначала рассчитаем, как будут выглядеть ипотечные платежи при стоимости квартиры 5 млн. руб. и первоначальном взносе 1 млн. руб.

В таблице приведены данные кредитного калькулятора ипотечного кредита по ставке 10% годовых со сроком 10 лет. Ежемесячный платёж 52 860,29 руб.

№	Платеж	Проценты	Основной долг	Остаток долга
Итого	6342960,2	2342960,2	4000000	4000000
Декабрь 2017	52860,29	33969,61	18890,69	3981109,31
Январь 2018	52860,29	33719,78	19140,52	3961968,8
Февраль 2018	52860,29	31392,65	21467,65	3940501,15
Март 2018	52860,29	33375,83	19484,47	3921016,69
Апрель 2018	52860,29	32139,48	20720,81	3900295,87
Май 2018	52860,29	33035,29	19825	3880470,87
Июнь 2018	52860,29	31807,14	21053,16	3859417,71
Июль 2018	52860,29	32689,06	20171,24	3839246,48
Август 2018	52860,29	32518,21	20342,09	3818904,39
Сентябрь 2018	52860,29	31302,49	21557,8	3797346,59
Октябрь 2018	52860,29	32163,32	20696,98	3776649,61
.
Июнь 2027	52860,29	2530,03	50330,27	257489,95
Июль 2027	52860,29	2186,9	50673,39	206816,56
Август 2027	52860,29	1756,52	51103,77	155712,79
Сентябрь 2027	52860,29	1279,83	51580,46	104132,32
Октябрь 2027	52860,29	884,41	51975,88	52156,44
Ноябрь 2027	52585,12	428,68	52156,44

Затем рассчитаем, сколько выйдет, если относить примерно такую же сумму в банк на депозит под среднюю ставку 7%. В условия добавим отсутствие первоначального взноса.

Сумма накоплений	5 000 000
Ставка	7 %
Срок	7 лет
Капитализация	Раз в месяц
Первоначальная сумма
Необходимо пополнять	46 296,73
Итого пополнений	3 888 925,59
Доход с пополнений	1 111 074,41

Из расчётов видно, что накопить деньги при систематическом пополнении вклада можно за 7 лет, откладывая даже чуть меньше. Но это подойдёт только тем людям, которые имеют возможность ждать и не платить за съёмное жильё. Вместе с тем, стоит учитывать, что при неблагоприятных экономических условиях, темп инфляции может обесценить накопления.

Внимание стоит также уделить способам экономии расходов и пополнения семейного бюджета.

Принципы экономии

1. Регулярный контроль доходов и расходов. Каждый день фиксируйте сколько и на что вы потратили. Это позволит получить информацию о своём финансовом состоянии, проанализировать её и найти источники экономии. Можно вести учёт на бумаге, но удобнее пользоваться специальными приложениями для телефона.
2. Отказ от вредных привычек (сигареты и алкоголь). Если посчитать, эти расходы составляют значительную часть семейного бюджета.
3. Сократить количество развлечений, походов в рестораны и бары. Если не удаётся свести их к минимуму, то можно попробовать брать с собой определённую сумму денег, и укладываться в неё.
4. При походах в магазин за продуктами, особенно в супермаркет, составляйте конкретный список продуктов и следуйте ему. Берите ограниченную сумму денег.
5. Закупайтесь продовольственными продуктами на оптовых пищевых базах.
6. Если вы арендуете жилье по не самой дешёвой цене, поищите варианты менее дорогой аренды или, если есть такая возможность, переезжайте жить к родителям.
7. Проведите анализ других расходов своей семьи. Возможно, какие-то статьи вполне можно сократить. К примеру, сменить абонемент в тренажёрный зал на менее известный и, соответственно, более дешёвый.

Но одной экономии мало, нужно подумать, как преумножить семейный доход:

• стоит попробовать оценить свои профессиональные навыки и умения и как с их помощью получить дополнительный доход. К примеру, знание иностранных языков позволит заняться репетиторством, наличие рабочих навыков позволит брать заказы на мелкий ремонт;
• изучение дополнительной профессии при наличии свободного времени также позволит при получении начальной квалификации начать получать дополнительный доход;
• развивайте себя на своей основной работе, старайтесь получить повышение. Чем выше вы взойдёте по карьерной лестнице, тем выше будет заработная плата.

1. Отложенные деньги сами должны приносить доход. Самый простой способ — положить деньги на банковский вклад. Средний размер ставок – около 7 %.
2. Существует и альтернатива депозитам – это различные паевые инвестиционные фонды, торговля на бирже Форекс. Они имеют большую доходность, но и высокие риски потери денежных средств.
3. При наличии собственного автомобиля, которым вы очень редко пользуетесь, можно сдать его для работы в такси. При этом стоит учитывать, что значительно повысится пробег автомобиля.
4. Существует много иных способов получить дополнительный доход, всё зависит от навыков, идей и возможностей конкретного человека.

Другие варианты покупки жилья без ипотеки

Помимо возможности использования семейных накоплений есть следующие варианты приобретения жилья, без использования ипотеки:

1. Принять участие в государственных программах обеспечения доступным жильем российских граждан. На данный момент существует несколько программ жилищного субсидирования, по которым отдельные категории российских граждан могут претендовать на льготные условия покупки собственного жилья. К ним относятся военнослужащие, госслужащие, молодые семьи, молодые учёные, многодетные и малоимущие семьи, ветераны ВОВ, сироты и др. Чтобы участвовать необходимо соответствовать определённым условиям и предоставить требуемый пакет документов в уполномоченный орган. О всех нюансах жилищных субсидий можно узнать, обратившись в территориальный орган социальной защиты населения.
2. Оформить потребительский кредит. Такой вариант подойдёт людям, которым для покупки квартиры не хватает 25-30 %. В этом случае ставки будут выше и срок не более 5 лет, но купленной квартирой можно будет распоряжаться по собственному усмотрению.
3. Собрать деньги на первый взнос, купить квартиру в рассрочку у застройщика в строящемся доме. В условиях кризиса для поддержания спроса на жильё застройщики охотно идут на предоставление выгодных условий рассрочки. Например, ЮИТ даёт своим дольщикам беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первом взносе от 30 %.
4. Оформить договор ренты с одиноким пенсионером или договор пожизненного содержания с иждивением. В первом случае рентополучатель может претендовать на получение ежемесячной денежной помощи в размере не менее двух МРОТ, при этом помощь по хозяйству необязательна. Во втором случае, в обмен на квартиру пожилому человеку предоставляется пожизненный уход, покупка продуктов и лекарств. Минусы такого варианта: договор может быть расторгнут через суд, если пенсионер подумает, что условия не соблюдаются. К тому же, срок получения квартиры не определён.
5. При наличии в собственности недвижимости продать ее и купить новую с использованием материнского капитала. Российские семьи с двумя и более детьми претендуют на получение материнского капитала. Потратить его можно на улучшение жилищных условий после достижения ребёнком возраста трёх лет. Сумма в 2017 году составляет 453 026 рублей.

Варианты покупки квартиры, не прибегая к ипотечному кредиту, существуют, но все они предполагают какие-то затраты и условия.