Ювелирное обозрение

Выявление переделок квартиры может повлечь применение штрафных санкций к чересчур самостоятельному владельцу, перекроившему площади под более удобное пользование.

Как оформить самовольную перепланировку квартиры быстрее и по закону?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Образцы доверенности и договора на проведение работ, а также всех актов перепланировки вы можете скачать на нашем сайте бесплатно.

Понятие

Что относится к самовольной перепланировке квартиры? К самовольной перекройке жилища, находящегося в многоквартирном доме (МКД), относятся любые действия, приведшие к изменению конфигурации, то есть плана (ст. 25 ЖК РФ), без предварительного согласования с органами и службами, контролирующими эти вопросы.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это:

• смещение ненесущей перегородки, в результате чего изменились площади соседних помещений;
• ликвидацию встроенных шкафов, отмеченных на плане квартиры;
• присоединение балкона или лоджии к комнате, кухне;
• устройство совмещенного санузла вместо раздельного, и пр.

О том, чем грозит перепланировка ипотечной квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Для чего и нужно ли узаконивать?

Самовольная перепланировка квартиры может помешать реализации таких замыслов с недвижимостью:

• подарить;
• обменять;
• взять кредит под залог переделанного жилья;
• продать;
• приватизировать и пр.

Чтобы беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью, нужно узаконить переделки. К тому же, нельзя бесконтрольно, без согласования с профессиональными инженерами-проектировщиками, совершать такие действия:

• передвигать стены, разбирая их и устраивая новые;
• пробивать новые проемы, не предусмотренные проектом;
• увеличивать количество комнат или менять их площади более, чем на 25%;
• расширять кухню или санузел за счет жилой комнаты, если квартира не на первом этаже;
• закрывать существующие вентиляционные каналы;
• демонтировать весь «пирог» пола по перекрытию, и пр.

Узаконивать перекройку жилища нужно, чтобы площадь всех помещений квартиры и ее план в точности соответствовали техническому и кадастровому паспортам, а также для того, чтобы своими самовольными действиями не нанести вред несущим конструкциям всего здания и не нарушить правила СНиП, санитарных и противопожарных норм.

Когда это необходимо?

Правильнее всего не начинать никаких переделок жилья без получения на то разрешения, но раз уж вышло, что самовольная перекройка проведена, то имеет смысл заняться процессом ее узаконивания сразу же, не спеша, так как этот процесс быстро осуществить практически нереально – он займет около полугода.

У каждой из организаций, куда придется обращаться, есть свои сроки, отведенные законодательством.

О том, стоит ли покупать квартиру с перепланировкой, вы можете узнать из нашей статьи.

Рассмотрим этапы согласования перепланировки квартиры самостоятельно.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры, с чего начать? Сначала следует заручиться одобрением узаконивания от всех членов семьи, затем с тем же вопросом, изложенным на бумаге в виде заявления с просьбой произвести перепланировку, навестить правление управляющей компании – без их положительной отмашки дело не пойдет.

Начинают с визита в БТИ.

Здесь нужно заказать поэтажные планы МКД, с экспликацией помещений, а еще – вызвать работника БТИ на дом для изготовления свежего технического паспорта, в котором уже будут отражены все фактические привязки стен, перегородок, проемов и пр.

Простые переделки, но вместе с тем требующие корректировки плана квартиры, можно оформить по эскизу.

Более серьезные вмешательства нуждаются в изготовлении проекта: специалисты проверят, не превышены ли допустимые нагрузки на перекрытия, не нанесен ли вред несущей способности всего каркаса здания, что затрагивает уже интересы других жильцов дома.

Оформлением перепланировок занимается Жилищная инспекция, сюда и нужно сдавать подготовленный пакет бумаг.

Что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры?

Документы

Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры? В каждом конкретном случае список требуемых документов может несколько отличаться, а базовый перечень бумаг, общий при любом раскладе, выглядит так:

• заявление;
• эскиз или проект;
• новый техпаспорт;
• правоустанавливающие документы на пользование квартирой;
• согласия всех членов семьи (письменные);
• согласование от управляющей компании, ТСЖ и пр.;
• разрешения от заинтересованных служб (МЧС, водоканала, газовой службы, пожарной и санитарной инспекций).

Если только разобраны встроенные шкафы, то никоим образом это не касается городских служб, и согласований, разрешений не понадобится.

Список всех организаций для получения одобрения выдадут БТИ или проектировщики.

Эскиз

Как сделать эскиз перепланировки квартиры самостоятельно? Эскиз сделать не особенно сложно, хотя для этого нужно иметь как минимум техническое образование, пространственное мышление или строительный опыт.

Для изготовления эскиза нужно в точно соблюденном масштабе вычертить первоначальный план квартиры, какой она была при заселении и в соответствии со старым техпаспортом.

Затем красным цветом рекомендуется навести те участки стен, перегородок, которые самовольно разобраны, а зеленым цветом – новые, выполненные в ходе перепланировки.

Также нужно на этом же листе разместить табличку об экспликации помещений в прежнем виде жилища и в новом, с указанием площадей помещений, чтобы было видно, как изменились площади жилые и полезные площади.

Из этой сравнительной таблицы можно сразу узнать величину вмешательства (допускается изменение не более, чем на 25%), а также назначение помещений.

Проект

Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно? Для выполнения проекта знаний дилетанта недостаточно, но под консультативным руководством специалиста вполне возможно. Проект должен содержать:

• планы (прежний и новый, можно совмещенные);
• экспликации — новую и старую;
• узлы сопряжения новых стен, перегородок со стенами, перекрытиями, полами;
• ведомость объемов работ;
• таблицы новых и демонтированных окон, дверей;
• пояснительную часть.

Проект при необходимости должен содержать расчеты прочности перекрытий после, например, устройства новых перегородок, или теплотехнический расчет (если переносится отопительный прибор – например, когда лоджия присоединяется к комнате).

Несложный проект вполне под силу выполнить самостоятельно, а в сложных случаях рекомендуется привлечение специалистов фирмы, имеющей все требуемые разрешения на проектную деятельность, и допуск СРО.

Где узаконить перепланировку квартиры? Подготовленные документы подаются в единое окно в жил. инспекции или в МФЦ.

Но следует понимать, что МФЦ – всего лишь звено, передающее бумаги, поэтому лучше сразу обращаться к специалистам, это поможет сократить затраты времени.

Сроки оформления, стоимость и результат

С момента сдачи бумаг в Жил. инспекцию до вынесения вердикта допускается срок не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ, п.4).

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Стоимость всех шагов по узакониванию перепланировки квартиры зависит от многих факторов, и может составлять суммарно от 20 до 60 тыс. руб. и выражаться даже в более внушительной цифре (включая штраф). Госпошлину нужно будет оплатить для получения нового техпаспорта, ее цена составит – от 900 руб.

Какие документы выдаются после оформления?

Жилищная инспекция выдает один из документов:

• разрешение на проведение в квартире изменений в представленном эскизом или проектом виде;
• отказ.

Весь смысл работы разрешительного органа заключается в том, чтобы исключить проведение работ, которые нанесут вред конструкциям здания.

В каком случае могут отказать?

Отказ неизбежен, если нарушены СНиП, СаНПиНов. На практике полностью бесперспективными окажутся попытки согласовать:

• разборку наружных стен;
• устройство теплых полов путем продления труб теплоснабжения;
• замену «пирога» под чистые полы по перекрытию;
• устройство «мокрых» помещений (санузлов, кухонь, прачечных) над жилыми комнатами, и пр.

Отказ регламентируется ст. 27 ЖК РФ, при выдаче такой бумаги должны быть изложены основания.

Особенности и нюансы

Каждый случай самовольной переделки жилья в МКД индивидуален, и это зависит не только от конструктивных вмешательств, но и от примененных материалов и технологий.

Как быстро узаконить перепланировку квартиры? Быстрее узаконить можно.

Еще можно предложить выстроить не последовательную цепочку получения согласований в заинтересованных службах, а параллельную: одновременно подать заявления в газовую, пожарную, санитарно — эпидемиологическую службы и т.п. (при необходимости).

Есть еще такое негласное правило, которое действует на практике в крупных городах: чтобы не перегружать суды (п.4 ст. 29 ЖК РФ), жилищные инспекции все же разрешают без судебных разборок узаконить простые перепланировки, даже если они уже выполнены самовольно.

Сколько бы времени не прошло с момента перекройки жилища в МКД, не нужно оттягивать процесс оформления несанкционированных работ.

Только приведя в соответствие документы и фактическое расположение стен, перегородок, проемов, можно без всякого ограничения распоряжаться своей квартирой – взять кредит под ее залог, продать, оформить дарственную.

О том, как узаконить перепланировку квартиры, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

При самостоятельном согласовании перепланировки наша организация может разработать для вас проектную документацию в составе:
– техническое заключение
– проект перепланировки
– техническое заключение по факту выполненной перепланировки
а также даст необходимые рекомендации по процессу согласования во всех инстанциях.

В данной статье мы попробуем разобрать вопрос – в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам-посредникам?

Если рассмотреть ситуацию в целом, то если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом, или расширить дверной проем в перегородке, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

Примеры эскизов перепланировок

По большому счету, любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют "пограничные" перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, и приходится действовать в каждом случае индивидуально.

Например, к этим случаям относится демонтаж подоконных блоков или перенос кухонь. В одних округах жилищные инспекции требуют проект перепланировки от автора дома, в других – проект перепланировки от проектной организации, имеющей допуск СРО, а в некоторых данную перепланировку не разрешают вовсе.

В результате получается, что в одном округе перепланировку удастся согласовать самостоятельно, в другом согласовать не получиться, а в третьем – потребуют приличный по объему комплект проектной документации. Причем перепланировки в этих случаях будут совершенно идентичные. Опять же, и стоимость согласования перепланировки, в каждом из этих случаев будет разной.

Однако если не брать такие сложные ситуации, то процесс самостоятельного согласования перепланировки начинается с заказа в БТИ технического паспорта на квартиру. Следует отметить, что если в техпаспорте присутствуют "красные линии" (выявленная незаконная перепланировка), то к нему дополнительно необходимо заказать поэтажный план и экспликацию "до перепланировки".

Технический паспорт квартиры

По итогам консультации должна определиться одна из основных схем, по которой необходимо согласовывать перепланировку.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

1. Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).

2. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.

3. Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.

4. Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.

Документы для самостоятельного согласования перепланировки

Для согласования любого из этих вариантов предусмотрен общий пакет документов, куда обязательно входят: заявление на перепланировку, согласие собственников или членов семьи нанимателя, технический паспорт БТИ, копия правоустанавливающих документов, либо копия договора найма, если жилье находится в муниципальной собственности.

Помимо этих бумаг, от вас могут потребоваться и дополнительные. Например, если вы купили или получили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в редакции №840.

А обладателям ипотечной квартиры понадобится согласие банка на перепланировку. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов. Сбор стандартных документов является общим местом для разных видов перепланировок.

Примеры разрешений различных банков на перепланировку

ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк

Расхождения начинаются в той части, когда речь заходит о том, есть или нет необходимость в разработке проектной документации, и если да, то насколько сложной она будет, и потребуется ли техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Самостоятельное согласование простых перепланировок

Уведомительный порядок согласования перепланировки касается тех мероприятий, которые не затрагивают несущие стены и перекрытия, инженерные коммуникации и конструкцию полов. Такие работы не требуют разработки проекта. Согласно старому 73-ПП они назывались «эскизными» и рассматривались Мосжилинспекцией в виде ксерокопии плана БТИ с отмеченными изменениями. Новое 508-е ПП в редакции 840 ввело понятие уведомительного согласования для несложных перепланировок, но поскольку новый порядок пока не прижился, инспекторы продолжают рассматривать их «по старинке» – в форме эскиза. Такую перепланировку возможно согласовать самостоятельно. Однако чтобы убедиться, например, что затрагиваемые перегородки не являются несущими или разгружающими, лучше провести экспертизу будущей перепланировки – например с привлечением специалистов нашей компании.

Согласование по проекту от автора дома

Для перепланировок, которые затрагивают несущие конструкции, перекрытия, полы и коммуникации, т.е. потенциально небезопасны для дома и его жителей (полный перечень таких работ см. в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№508-840), необходима разработка проектной документации с техническим заключением от автора проекта дома. В этом случае лучше отказаться от согласования перепланировки самостоятельно и доверить его специалистам из посреднической организации. Чтобы воспользоваться помощью посредников, вам потребуется оформить доверенность на специалиста выбранной вами фирмы, а также предоставить копию правоустанавливающих документов, заверенную у нотариуса.

Самостоятельное согласование перепланировки по проекту от организации с допуском СРО

Существуют перепланировки, когда несущие конструкции не затрагиваются, но проект перепланировки все же необходим. К таким мероприятиям относятся, например, укладка гидроизоляции при расширении ванной и санузла, монтаж тяжелых перегородок, или изменение конструкции полов, или перенос газовой плиты и др. В этом случае проект может составить любая организация, имеющая допуск СРО (например, наша компания), а вы в дальнейшем сможете проводить согласование проекта перепланировки квартиры самостоятельно, в Москве только такой порядок проведения перепланировки будет соответствовать жилищному законодательству. При этом стоит помнить, что та же укладка гидроизоляционного покрытия относится к скрытым работам, а это значит, что на стадии проведения работ необходимо составление акта на скрытые работы.

Самостоятельное узаконивание незаконных перепланировок

Незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но "всплывет" при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, либо приватизировать ее, – везде, где нужен поэтажный план БТИ, самовольные работы будут автоматически выявлены. Вас в итоге обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид, либо узаконить перепланировку.

Самостоятельное согласование сделанной перепланировки иногда возможно, но вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить ТЗ по факту можем, например, мы.

Для согласования незначительных самовольных изменений, таких как демонтаж встроенной мебели, перемещение сантехники или электроплиты, можно обойтись и без техзаключения. Вы просто подаете в "одно окно" жилинспекции или МФЦ свой технический паспорт в красных линиях и план с экспликацией "до" перепланировки.

Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания, или перепланировка, угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей, то согласовать такие работы "задним числом" у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид. А если же вы выполнили незначительные изменения, и они не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то можно выполнить согласование проекта перепланировки самостоятельно или через посредников. Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности , и после того, как будет получено разрешение, ваша перепланировка будет считаться законной.

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство каминов, дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
8. Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.