Ювелирное обозрение

Планирование – принципиальный шаг по возведению здания. Нужно учитывать, что подготовительные разметки, составление плана и графика-схемы требуются не только для здания, но и для самого участка.

Для возведения фундамента и коробки нужно знать особенности земельного участка и сделать ориентацию здания по сторонам света.

О том, что нужно сделать для создания плана постройки дома, чтобы это было создано прежде всего с лучшим качеством и в максимально сжатые сроки, и будет рассмотрено в данной статье.

Для чего необходимо составление плана?

Постройку здания начинают с плана. Без него строительство начинать нельзя, как технически, так и в правовом отношении.

Планирование и постройка частных зданий до 3-х этажей включительно, никак не более 1500м2 площади, рассчитанных на размещение не более одной семьи, по законодательству не требует какого бы то ни было разрешения. Обладатель участка имеет возможность сам сделать набросок собственного здания, и получить по нему дозволение на стройку.

Казалось бы, все просто: нашли хороший эскиз, купили проект и начали стройку. Для того, чтобы предпринимать шаги по созданию плана постройки дома нужно определиться со следующими вопросами:

1. Попытайтесь сравнить площадь участка по факту и его площадь по плану строительства, чтобы не было несоответствия. Нужно обязательно определиться, как здание будет находиться по отношению к ближайшим дорогам и домам.
2. Надо согласовать проект постройки с архитектурным отделом в местной власти, чтобы потом не было недоразумений
3. Нужно предварительно найти того, кто будет производить постройку дома. Когда у вас будет один подрядчик вам потребуется два, три набора чертежей. При собственном контроле за строительством и найме субподрядчиков уже нужно четыре, пять комплектов чертежей.
4. Пред тем как избрать план строения, нужно посоветоваться с вашим подрядчиком, какиеизменения можно внести в проект будущего здания.

Что включает план строительства дома?

Приобретая план здания в готовом виде, вы будете иметь набор документов, для получения разрешений и начала строительства.

Архитектурный раздел

• план территории, где будет расположено здание;
• запросы, предъявляемые к этой территории;
• наружный вид фасадов;
• планы по каждому этажу;
• система крыши;
• планирование кровли;
• спецификация окон и дверей;
• применяемых технологий описание, которые были использованы для всех конструкционных частей здания;
• советы по отделке строения.

Проекты конструкций

• проект и разрез фундаментов; проекты перекрытий;
• метод исполнения и армирования всех монолитных железобетонных частей;
• чертежи железных и деревянных систем.
• Планы (намерения и схемы) внутренних сетей – газоснабжения, водоснабжения, центрального отопления, канализации, электрической проводки.

Технический (инженерный)

• схемы систем водоснабжения и канализации;
• общего объяснения о расчетах;
• схемы отопления и вентиляции (ОВ);
• электрооборудования (ЭО);
• спецификации оснащения, материалов.

В них еще написаны схемы систем, проекты их прокладки по каждому этажу.

Технический раздел строительного плана состоит из электротехнического проекта, в котором написано о расчетной мощности по всему зданию, показаны разводки силовой и осветительной электросети и система заземления и молниезащиты.

Спецификация сырья и материалов, их список, объем работ.

Стоимость строительства зависит от объема здания. Расценивая цену плана, надо знать затраты, связанные с учетом местности, где будет здание Расценки отличаются и зависят от областей и районов.

Как цену, так и возможности детализации документации устанавливаются в договоре. Она находится в зависимости от надежд клиента и репутации конструктора. От того, как проект исполнен, зависит и сама стройка.

Этапы планирования

Необходимо обязательно сделать 2 документа:

1. План организации стройплощадки.
2. План производства работ (ППР).

ППР включает следующие документы:

• календарный план дел;
• генплан строительства;
• технологические карты (схемы) по работам отдельным;
• решения по прокладке коммуникаций;
• перечень техинвентаря и оснастки;
• пояснительная записка;
• схемы производства работ;
• указания к производству;
• техника безопасности на производстве.

При индивидуальном строительстве календарный план работ считается неотъемлемым актом, в отсутствии которого никакое нормальное строительство невозможно.

Период подготовки следующий:

• устройство технических сетей;
• расчистка и выравнивание места строительства;
• оборудование площадки оградой;
• обеспечение связи по управлению СМР;
• оборудование средствами пожаротушения;

При планировании главной стадии работ надо знать следующее:

• к работам главного стадии стройки должны переходить после исполнения предварительного стадии;
• надземная установка строений происходит лишь после завершения постройки их находящейся под землей части, с исполнением действий по засыпке котлованов, траншей, пазух;
• в календарном проекте отображают целый период предварительных и главных работ, вплоть до технического обустройства здания, наведения порядка и сдачи сооружения клиенту.

Представлена следующая примерная организация выполнения работ при планированиистроительства здания:

• сначала найдите бригаду по земельным работам;
• потом нужна бригада каменщиков с целью строительства несущих стен и конструкций, и монтажников по перекрытиям;
• после следует нанять электриков, чтобы они приступили к своей работе;
• потом надо привлекать кровельщиков по установки кровли;
• заканчивают электрики, надо вызывать гипсокартонщиков;
• по завершению их работы, надо ставить двери, окна, карнизы и т.д.;
• потом приступает к работе бригада по отделочным работам;
• установка интегрированной мебели и настилка чистовых полов будет окончательным шагом постройки здания.

Устанавливается следующая очередность работ по планированию:

• определяют список работ;
• рассчитывают объемы работ по чертежам;
• выполняют подсчет трудозатрат;
• определяют число работников смен;
• рассчитывают порядок исполнения типов работ и их длительность.

Мы расскажем вам, как ничего не забыть, проконтролировать качество и на чем можно сэкономить на разных этапах строительства.

Предпроектные работы

Получение разрешения на строительство

Чтобы возвести дом на участке ИЖС, следует вначале получить разрешение на строительство – это застрахует вас от возможных нарушений.

В сети появилось множество предложений от компаний, готовых за немалую плату заниматься сбором бумаг, стоять в очередях, получая необходимые согласования и разрешения. Но в большинстве случаев этот этап можно пройти самостоятельно – здесь все просто.

Если вы собственник участка (об этом свидетельствует выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН), обращаетесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении вам градостроительного плана участка. Причем не напрямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг.

Из документов вам потребуется только паспорт. И все! С 2017 года весь документооборот в сфере недвижимости осуществляется только в электронном виде, поэтому никакие справки, свидетельства о собственности на гербовой бумаге не нужны. Запрашивать недостающие документы – не ваша забота: этим должны заниматься чиновники. Градостроительный план вам обязаны предоставить бесплатно в течение 20 рабочих дней с момента регистрации заявления.

Градостроительный план – это схема с подробной выпиской, где указано, что можно строить на данном участке и какие имеются ограничения.

На основании градостроительного плана нужно составить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), на которой должны быть указаны расположение дома и его основные характеристики.

СПОЗУ – это часть проектной документации. Если вы заказываете проект, схема должна быть в ее составе. Если приобретаете готовый, обратитесь с градпланом к продавцу – ее сделают быстро. Более того, схему можно нарисовать самостоятельно – разумеется, с соблюдением стандартов к оформлению документации (ориентируйтесь на проверенные образцы в cети).

Теперь, также через МФЦ, подаете заявление, прикладываете СПОЗУ и градостроительный план – и в течение семи рабочих дней получаете разрешение на строительство со сроком действия 10 лет.

Важно! «Дачная амнистия» для будущих владельцев домов ИЖС пока действует, но в усеченном режиме. Легализовать постройку задним числом еще можно. Но с марта 2018 года процедура усложнится.

Получение ТУ на технологическое присоединение к сетям

Итак, разрешение на строительство у вас уже есть. Теперь, пока ведется рабочее проектирование или подгонка готового проекта под требования градплана, самое время заняться получением ТУ на присоединение к сетям электроснабжения, а также (если есть) – водопровода, канализации, газоснабжения. Делать это желательно именно сейчас, чтобы потом не пришлось менять проект на ходу.

Нюансов здесь множество: состояние сетей, уровень инженерной подготовки участка (новый он либо со старыми постройками), региональная специфика.

В новых коттеджных поселках все работы по получению ТУ, проектированию и прокладке внешних сетей проводятся централизованно. Для территорий со сложившейся застройкой оптимальный вариант экономии денег и времени – кооперация с соседями и общение с поставщиками через МФЦ либо портал госуслуг.

Геологические изыскания, гидрогеологоразведка

К предпроектным работам относятся также геологические изыскания, позволяющие определить состав и подвижность грунтов, уровень грунтовых вод и, в конечном счете, выбрать оптимальный тип и конструкцию фундамента. Геологические изыскания обязательны, если планируется строительство каменного коттеджа, и крайне желательны, если речь о деревянном или каркасном.

Если центрального водопровода нет, а вы планируете водоснабжение из мелкозаглубленных скважин или колодцев, желательно провести гидрогеологоразведку: пригласить специалиста, который, сделав несколько контрольных скважин в разных концах участка, поможет найти водоносные пласты, а также определиться с выбором оборудования для локальной канализации.

Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?

Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»

«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.

• Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
• Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
• Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
• Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
• Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»

Собственно проектирование

Как показывает практика, еще до покупки участка заказчик в общих чертах представляет, каким хочет видеть свой дом. Но реалии то и дело вносят свои коррективы. Поэтому проектирование едва ли можно выделить в отдельный этап.

Внесения изменений в проект могут осуществляться вплоть до финальной стадии. Тем не менее, до момента получения разрешения на строительство речь идет, в основном, об эскизном проектировании и укрупненных сметах, после – о рабочих чертежах и детальных сметах.

В любом случае, желательно, чтобы стройка начиналась, когда проект уже готов – вплоть до визуализации ландшафтных и интерьерных решений. Современные средства визуализации позволяют «прогуляться» по коттеджу еще до того, как рабочие выйдут на площадку. Ведь в бумажную версию или в виртуальную модель проекта можно внести любые изменения – это почти бесплатно.

Дальнейшие переделки становятся платными, а подчас и неоправданно дорогими.

На чем еще можно сэкономить при проектировании?

Наличие детальной сметы позволяет отказаться от покупки материалов с запасом, а также существенно уменьшить затраты, дожидаясь сезонных скидок либо заменив дорогие материалы более доступными аналогами (разумеется, не в ущерб качеству).

Подготовительные работы

Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?

• Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
• Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
• В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.

Если подготовительные работы планируются на осенне-зимний период, готовиться придется более тщательно.

Здесь, прежде всего, следует позаботиться об освещении объекта (обычно используются влагозащищенные прожекторы), и о том, чтобы подвозимые материалы не пачкались и не омывались дождями. Поэтому, площадку с навесом для временного хранения следует готовить основательнее, нежели весной или летом.

Нулевой цикл: фундамент качества

В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.

Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.

Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.

Монтаж коробки здания: стены и кровля

Вне зависимости от того, какие материалы выбраны для стен и кровли, правило одно: чем быстрее дом будет возведен под крышу, тем экономичнее.

Монтаж домокомплекта из сэндвич-панелей (заводских) занимает считанные дни, из клееного бруса – недели, из пеноблоков или кирпича – месяцы.

Конечно, если вы не профессиональ-ный строитель, то вряд ли заметите отступления от технологии. Важный для вас показатель качества работы строительной бригады – соблюдение всех заданных проектом геометрических размеров, горизонталей и вертикалей.

Поэтому, пока возводятся стены, а особенно на начальном этапе, когда происходит притирка отношений «заказчик – подрядчик», вам желательно почаще наведываться на стройку, брать в руки пузырьковый строительный уровень, рулетку и проверять вертикальность стен.

Не давайте рабочим шансов расслабиться. В этом случае, когда дело дойдет до кровли, они привыкнут к контролю, а расслабиться сможете вы.

Важно! Осень или зима – не самое благоприятное время для стройки. Поэтому разумное решение, если работы пришлись на данный период, – возведение тента и лесов из армированной пленки. Это удорожает монтажные работы, но позволяет продлить строительный сезон.

Двери, окна, утепление

Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.

Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.

Финал: регистрация объекта

Итак, вы подписали акты приемки инженерного оборудования, счетчики опломбированы, из кранов течет вода.

Чтобы вы могли поселиться и прописаться в новом доме, необходимо получить свидетельство о праве собственности на сформированный объект недвижимости и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. В прежние годы процедура ввода объекта в эксплуатацию была не из легких и требовала множества согласований и соответствующего разрешения (оно выдавалось органом местного самоуправления на основании акта сдачи-приемки и заключения межведомственной комиссии).

Сегодня пока еще возможна легализация самостроя, а также регистрация в упрощенном порядке – без разрешения на ввод, только на основании подготовленного кадастровыми инженерами технического плана (последний показывает привязку объекта к местности, содержит его план и основные технические характеристики: площадь, материал стен и т. п.).

Упрощенный порядок, как уже сказано, действует до марта 2018 года. Далее процедура усложнится, но все детали пока неизвестны, поэтому откладывать в долгий ящик оформление разрешения на строительство все-таки не стоит.

Поздравляем: вы построили загородный дом!

В том случае, если человек решает не покупать уже готовый загородный дом, а осуществлять строительство по индивидуальному проекту, то перед ним открывается множество новых возможностей — самое главное, он может создать усадьбу своей мечты. Ведь в любом случае будут какие-то свои личные предпочтения относительно того, какой должна быть усадьба — планировка участка под строительство дома ведь подразумевает определение правильного расположения жилых, хозяйственных объектов и земли разного предназначения (сад, огород) относительно друг друга.

Содержание

Что такое планировка участка?

Но есть и «обратная сторона медали» — на практике некоторые вещи очень сильно будут отличаться от того, какими их представлял человек в своем сознании. Порою те идеи относительно взаимного размещения строений, которые казались бы изначально дизайнерскими изысками, на самом деле оказываются совершенно неудачно — как в эстетическом, так и в практическом стиле. Чтобы избежать подобного рода недоразумений, необходимо придерживаться определенных правил относительно планирования земельного участка и размещения на нем зданий различного назначения вне зависимости от его размеров и формы — и тогда загородное имение станет уголком вашей мечты! Ведь смысл заключается в том, чтобы сделать расположение различных зон максимально рациональным и в плане функциональности и дизайна. Так что разработкой схемы расположения строений необходимо заниматься со всей ответственностью — строительство дома и дизайн усадьбы выполнить не так уж просто, как кажется!

Рациональное расположение объектов

С чего начать планировку на земельном участке?

Прежде чем вы начнете размещение зданий, необходимо определиться с характером почвы земли. В том случае, если будет высок уровень грунтовых вод, то строительству в обязательном порядке должны предшествовать дренажные работы. А вот если водоносный слой залегает глубоко, то первостепенным вопросом будет определение места для бурения скважины — все-таки практичность и рационализм должны стоять превыше дизайнерских изысков.

Пример планирования дренажных работ

Далее идет работа в отношении взаимного расположения зданий. Сделать это рационально и правильно не так уж сложно. Для начала, необходимо будет составить перечень, какие именно функциональные отделы будет включать в себя земля. Как бы там ни было, любая загородная усадьба предусматривает в наличии:

Землю под строительство жилого дома;

Землю под хозяйственные постройки;

Зону отдыха;

Гаражи, сауна, детская площадка;

Садово-огородная зона.

Схема расположения объектов

Возникает вполне закономерный вопрос — как же это все расположить, дабы и смотрелось хорошо, и комфорт ощущался? Особенно трудно заниматься планировкой маленького по площади участка — там ведь вариантов для дизайнерской мысли не так уж много, а вот для приусадебного проводится с учетом максимальной выгоды в функциональности, а не эстетики.

Форма под возведение необходимых жизненно важных объектов — это то, от чего больше зависит все остальное.

Зонирование участка

Выбираем место для дома и построек — как это сделать правильно? На что нужно обратить взгляд, прежде чем осуществить планирование участка? Вне всякого сомнения, жилой дом — это самое главное. Поэтому к выбору его расположения необходимо будет подойти со всей ответственностью. Основные принципы решения этого вопроса изложены ниже:

Правильное расположение построек и объектов

Необходимо акцентировать внимание на размере, форме и рельефе местности. Это самое первое, на что надо обращать внимание, когда планируете строительство жилого дома на участке. Опять-таки, в том случае, если подобного рода вопрос становится перед владельцем большого, ровного и хорошо освещенного, то он не представляет никаких трудностей по определению. Единственное, что надо будет учитывать — это возможность обеспечения максимально комфортного въезда.

Если же земля нестандартный формы и не отличается большой площадью, то необходимо располагать жилой дом на максимальной возвышенности — это позволит исключить вероятность подтопления строения и обеспечит великолепный вид на окружающую природу. Разметкой участка необходимо заниматься только после изучения геодезических особенностей местности.

Кроме того, необходимо учитывать освещенность — дом можно будет построить и в затемненной части. А вот садово-огородную зону, теплицы и зону отдыха однозначно надо будет располагать в освещенной!

Гараж в идеале располагать рядом с домом — удобнее всего, если въезд для машины будет находиться в пяти-шести метрах от въезда в дом. Многие владельцы недвижимости предпочитают экономить землю и создавать подземные гаражи. Несколько дороже, конечно, получается, однако оно того стоит — удобно и практично!

Виды планирования

В зависимости от взаимного расположения друг к другу дома и входа в участок, принято выделять несколько вариантов проектирования дизайна (исходя из этого определяется очередность планирования каждой зоны):

Центральная посадка дома — в этом случае, распределяется зона за домом (так называемый задний двор), потом дом и только потом передний двор. Благоустройство территории осуществляется в аналогичной последовательности.

Центральная посадка дома

Глубинная посадка дома — вначале возводится дом, а только потом благоустраивается передний двор.

Глубинная посадка дома

Передняя посадка дома — практикуется достаточно редко, только в том случае, если иначе никак нельзя обеспечить оптимальный подъезд. Опять-таки, вначале надо будет благоустроить задний двор, а уж потом приступать к проектированию и строительству дома.

Передняя посадка дома

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что взаимное расположение различных элементов участка и дома является самым сложным вопросом при осуществлении планировки.

Общие рекомендации для любого участка

Где надо располагать хозяйственные постройки?

Правильно выбирайте место под хозяйственные постройки

Насколько важно это при осуществлении планировки? Однозначно это должно быть наиболее отдаленное место, чтобы эти здания привлекали к себе меньше всего внимания. Относительно освещенности тоже особых претензий нет — ведь количество солнечного света на удобстве пользования сауной, сараями, курятниками и аналогичными зданиями никоим образом не отображается.

Относительно место расположения парковки для автомобиля

Вариант совмещение гаража с крытым машиноместом

В некоторых случаях люди вообще не хотят строить гараж, особенно в южных регионах и ограничиваются так называемой крытой парковкой. Это дешевле конечно же и в определенном смысле проще — однако надо учитывать, что место для стоянки автомобиля должно быть расположено не рядом с домом, а максимально близко к выезду, дабы автомобиль лишний раз не колесил по усадьбе.

Место для сада, огорода и теплиц

Определиться с тем, где будет расположен «земледельческий отдел», можно будет только после того, как будет распланировано расположение всех построек, предусмотренных проектом усадьбы. Это объясняется главным образом тем, что постройки будут отбрасывать тень на произрастающие культуры — а это не самым лучшим образом отразится на их росте. Будет лучше, если над задачей будет работать несколько человек — один что-то упустит, а другой поправит.

Если вы хотите испытывать удовольствие от пребывания на своем загородной усадьбе, то к проектированию необходимо подойти со всей ответственностью. Этим можете заниматься вы лично — не обязательно для этого привлекать дизайнера.

Для тех, кто будет заниматься возведением здания будет очень важно видеть весь план участка.

Очень важно следить также и за тем, чтобы все строения и элементы декора гармонировали между собой — в этом случае имение будет не только комфортным, но и эстетичным!