Ювелирное обозрение

Жилой дом продается вместе с земельным наделом, на котором возведена постройка. Здания, расположенные на участке, также переходят в собственность покупателя. Перед проведением сделки купли-продажи требуется собрать перечень документов.

Подводные камни при покупке дома с земельным участком

Перед подписанием соглашения о приобретении дома покупателю необходимо проанализировать предоставленные документы и осмотреть объект сделки. Продавцы не выдают полные сведения о недостатках недвижимости, им важно ее продать.

Чтобы избежать неприятностей после покупки жилья, нужно изучить ряд деталей:

• состояние крыши и чердака;
• состояние подвального помещения;
• функциональность коммуникаций и инженерных сетей;
• параллельность уровней пола и стен;
• качество просушки и наличие огнезащитной обработки конструкций из дерева.

СОВЕТ! Оптимальное время для осмотра недвижимости – март и апрель. На эти месяцы приходится период паводков, что позволяет обнаружить изъяны построек, допущенные в системе влагоизоляции.

Если обнаружена вода в подвале или сырые углы в доме, значит, фундамент здания пропускает влагу. Этот дефект приводит к размытию основы постройки за короткий период, что провоцирует обрушение жилища.

Фактические размеры земельного надела и информация об этом в кадастровом паспорте должны совпадать.

Какие документы должны быть у продавца

Если не будет необходимых документов при покупке дома, возникнут проблемы с перепродажей жилья. Поэтому нужно уделить время на изучение документации, предоставленной владельцем недвижимости.

Документ, подтверждающий право владения домом и участком, может быть представлен как:

• соглашение купли-продажи;
• договор мены;
• свидетельство о получении наследства;
• акт о сдаче строения в эксплуатацию (если продавец самостоятельно строил жилище);
• свидетельство о регистрации постройки в Росреестре.

Техпаспорт на имущество содержит подробное описание построек, относящихся к объекту сделки. Прописывается их стоимость, целевое предназначение. Документ выдают в БТИ и заверяют печатью. В техпаспорте отражены данные и о самом здании: количество этажей, метраж, поэтажный план.

ВАЖНО! По техпаспорту определяют кадастровую стоимость недвижимого имущества. На каждую постройку выдается отдельный документ. Если на участке больше одного здания, каждое должно иметь технический паспорт.

Справка из местного органа самоуправления отражает количество людей, прописанных на жилплощади. Перед совершением сделки их выписывают, иначе впоследствии здание не получится продать.

Доказательством полноправного распоряжения имуществом собственником являются следующие документы:

• соглашение купли-продажи;
• дарственная;
• договор мены;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о получении наследства.

ВАЖНО! Перечисленная документация требуется и для приобретения доли жилья, а не только полноценного здания.

Проверка документов на дом при совершении сделки

Отсутствие или подделка одного из документов для покупки дома грозит срывом сделки. Если есть ошибки в оформлении договора купли-продажи, суд аннулирует сделку.

Выписка из ЕГРН содержит детальные сведения об объекте и владельце недвижимости. Поэтому нужно запросить ее у продавца перед оформлением сделки.

Необходимо отложить подписание соглашения, если нет кадастрового и технического паспортов. Без этих документов невозможно доказать право владения домом и участком.

ВНИМАНИЕ! На здания, возведенные после 2014 года, вместо техпаспорта выдают технический план участка.

Срок действия технических паспортов на дом – пять лет, поэтому покупателю нужно обратить внимание на дату выдачи документа.

Если на здании есть обременение (залог или арест), оформить право собственности нельзя.

Покупателю необходимо удостовериться в отсутствие долгов по ЖКХ. Продавец должен предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг.

Порядок оформления купли-продажи дома

Продажа недвижимости сопровождается оформлением договора купли-продажи. Документ позволяет владельцу жилплощади получить деньги и передать право собственности новому собственнику.

В соглашении отражаются следующие сведения:

• название документации;
• место, дата и время подписания;
• объект сделки;
• расположение дома и связанного с ним имущества;
• стоимость недвижимости;
• условия проведения сделки;
• порядок расчета между сторонами;
• реквизиты продавца и покупателя.

Договор подписывают обе стороны, заверяют нотариально. Документ составляется в трех экземплярах: один остается у продавца, второй – у покупателя, третий забирается Росреестром.

При передаче денег оформляется акт приема-передачи. Если оплата отражена в договоре, акт составлять не нужно. Деньги переводят на счет в банке либо передаются продавцу при свидетелях.

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня "Собственник" расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

"У продавца глаза были честные", "Он же нотариальную доверенность показывал", "Это был родственник моей лучшей подруги"… Каких только "весомых" доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. "К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Статус" Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать".

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. "Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.".

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. "Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок", – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. "Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.".

Отправим материал на почту

Проекты домов

• 5 комнат
• 2 санузла

• 122.3² Общая площадь
• 7 x 8м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 92.55² Общая площадь
• 7 x 8м Площадь застройки

• 5 комнат
• 2 санузла

• 206² Общая площадь
• 11 x 13м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 166² Общая площадь
• 12 x 10м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 195.7² Общая площадь
• 12 x 10м Площадь застройки

• 3 комнаты
• 1 санузел

• 82² Общая площадь
• 9 x 11м Площадь застройки

• 3 комнаты
• 2 санузла

• 7 x 9м Площадь застройки

• 2 комнаты
• 1 санузел

• 63² Общая площадь
• 6 x 6м Площадь застройки

• 12 комнат
• 4 санузла

• 364.4² Общая площадь
• 17 x 29м Площадь застройки

• 6 комнат
• 2 санузла

• 170² Общая площадь
• 15 x 13м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 123² Общая площадь
• 9 x 8м Площадь застройки

• 10 комнат
• 4 санузла

• 351.6² Общая площадь
• 27 x 10м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 140² Общая площадь
• 11 x 9м Площадь застройки

• 5 комнат
• 2 санузла

• 179.42² Общая площадь
• 11 x 11м Площадь застройки

• 6 комнат
• 3 санузла

• 200² Общая площадь
• 12 x 10м Площадь застройки

• 4 комнаты

• 65.2² Общая площадь

• 6 комнат
• 2 санузла

• 223² Общая площадь
• 12 x 14м Площадь застройки

• 2 комнаты
• 1 санузел

• 147² Общая площадь
• 11 x 15м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 1 санузел

• 84² Общая площадь
• 12 x 10м Площадь застройки

• 4 комнаты
• 2 санузла

• 136² Общая площадь
• 9 x 8м Площадь застройки

В статье пойдет речь о том, какие документы нужно проверить при покупке дома с земельным участком, что становится причиной возникновения спорных моментов, приводящих к судебным тяжбам и к утрате собственности. Прочитав предложенный материал, каждый сможет выполнить проверку наличия существующих обременений, способных спровоцировать потерю крупных сбережений.

Покупка земельного участка – дело ответственное Источник christopherbjohnson.com

Доверяй, но проверяй

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участка Источник kad-reg.ru

Возможные спорные ситуации

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Подлинная доверенность на земельный участок Источник hobbymaniya.ru

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья. Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной. Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с каталогом самых популярных в Подмосковье участков для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций

Основные моменты

Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

Образец свидетельства о государственной регистрации права на собственность Источник cityvisionawards.ru

Желая приобрести загородный надел, важно детально изучать список документов:

Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.

Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.

Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

Правильно оформленная выписка из домовой книги Источник prozhivem.com

Выписка из домой книги. Она прилагается, тогда, когда на участке приобретаемой земли возводиться жилье, пригодное для постоянного проживания. В ней указывается количество лиц, проживающих в доме. Даже если в этом списке нет самого продавца, и он не зарегистрирован в домовой книге, выписка покажет, не обременено ли жилье.

Документы правоустанавливающего характера. Они подтверждают право собственности на данный конкретный участок земли. К ним относится свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы, полученные в процессе приватизации участка земли (постановление главы администрации района о предоставлении участка земли в собственность, свидетельство о собственности на конкретный земельный надел).

Кадастровый план участка земли. Он выдается районными отделами Роснедвижимости. В нем указаны границы владения, сведения о статусе земель, нормативная стоимость, площадь участка, вся информация о правообладателях.

Кадастровый план участка земли Источник kadastr24.nethouse.ru

Каждое риелторское агентство, которое печется о своей репутации, держит в штате юриста, который знает, что проверить при покупке дома с участком, как установить наличие существующих обременений. Поэтому сотрудничество с такими организациями позволит обезопасить себя и сохранить собственные сбережения.

Возможно ли самостоятельно проверить участок на обременение

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

Образец запроса в ЕГРН о предоставлении сведений о собственнике земли Источник lesami.gisoly.ru.net

Сервитут – это вид домовладения, при котором собственник пользуется чужим земельным участком. Он не имеет право его продавать, но может на земле прокладывать коммуникации, проводить водопровод, электричество, канализацию. У такого владельца может быть право проезда через чужой участок или использования его для проведения мелиорации своего надела. Продавать, имея статус сервитута, он не может.

Долгосрочная аренда – еще один вид обременения. Многие владельцы, спешащие продать свой земельный надел, связаны договорными обязательствами. Договоры долгосрочной аренды не являются препятствием для продажи земли, и для ее наследования, зная об этом, недобросовестные собственники могут умолчать об имеющемся обременении, и заключить сделку с невнимательным покупателем. Тогда бремя ответственности полностью ложится на плечи нового хозяина. Обратите внимание! Тот, кто попадает в такую ситуацию, должен внимательно изучить договор аренды и попытаться договориться с арендатором при помощи найма квалифицированного юриста.

Договор аренды с описанием прав и обязанностей арендатора и арендодателя Источник blogotey.ru

Концессия – еще один вид обременения. Он предполагает наличие определенных ограничений по использованию здания, построенного на территории загородного земельного надела. Если существует договор концессии, нельзя будет потом в дальнейшем по своему усмотрению распоряжаться своим домовладением, переводить жилой фонд в нежилой, например, или делать обратное.

Доверительное управление – передача имущества одного лица на договорных условиях другому лицу на неопределенный срок. Лицо, которое оформляет на себя доверительное управление, не имеет право продавать землю и все, что на ней построено, он способен только управлять недвижимостью и собственностью, делая это в интересах своего доверителя.

Арест имущества и земли в большинстве случаев связан с наличием долговых обязательств. Его наложение производится в строгом соответствии с исполнительным листом, выданным судебной инстанцией. Имея подобное обременение, собственник не имеет права продавать участок, сдавать его в аренду, отчуждать имущество. Любое заключение таких сделок считается противозаконным.

Арест имущества – самый распространенный вид обременения Источник vologda-portal.ru

Существуют и другие виды обременений. Большая их часть связана с охраной конкретных объектов культуры. Все виды ограничений обязательно фиксируются в Росреестре. Запросить сведения можно, обратившись в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Без такой процедуры сделку купли-продажи земельного участка с домом трудно будет назвать безопасной. Оформить и послать запрос способно не только юридическое лицо, но и рядовой гражданин России.

Для того чтобы осуществить желаемое, он может сделать запрос в электронном виде через официальный портал государственных услуг, отправить его через систему многофункциональных центров или отослать напрямую в территориальное учреждение Росреестра. В запросе необходимо указать кадастровый номер участка и точный адрес его расположения. Ответ заявитель получает в письменном виде. Если есть какие-либо обременения, в выписке будет содержаться перечень всей основной информации по запрашиваемому участку.

Видео описание

Видео рассказывает о том, как оформить выписку из ЕГРН в онлайн режиме:

База ЕГРН обновляется в режиме реального времени, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, специалисты рекомендуют заказывать выписку непосредственно перед оформлением договора.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про реставрацию фамильного дома.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания

Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН.

Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.