Ювелирное обозрение

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

– это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

– это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

– это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

– договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

– договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

– договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

– договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

– договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

– договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

– договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

– договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

– возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

– может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

– производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

– осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

– сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Действующее российское законодательство определяет ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующим образом:

1. В ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о ГР говорится как о "юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество" (ч. 1 п. I ст. 2).

2. Согласно ГК РФ ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет:

• момент возникновения (перехода) вещных прав на недвижимое имущество и обременения правами (вещными или обязательственными) другого лица (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Поэтому, например, при отчуждении недвижимого имущества момент ГР имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи. "Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором" (п. 1 ст. 223 ГК РФ). "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом" (п. 2 ст. 223 ГК РФ);
• момент заключения договора, подлежащего ГР (п. 3 ст. 433 ГК РФ), или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

3. В соответствии с правилами Закона о ГР последняя выполняет лишь роль доказательства существования зарегистрированного права. "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке" (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации).

Предложения по совершенствованию законодательства. ГР есть (1) элемент публично-правового регулирования в (2) частном праве, необходимый для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Как и любая публично-правовая деятельность, деятельность органа по регистрации прав осуществляется в силу и на основании определенной законом компетенции, объединяющей в себе как права, так и обязанности по изданию определенных актов и совершению определенных действий в определенных условиях.

При определении природы ГР следует различать ГР в узком смысле, как "запись" в ЕГРП, и ГР в широком смысле, как регистрационные действия, осуществляемые учреждениями юстиции в процессе ГР, в пределах предоставленных им законом полномочий.

Правовое значение в отношении зарегистрированных прав может и должна иметь только запись в ЕГРП.

1. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, т.к. не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таковым основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт, юридический факт и др. Содержание записи в ЕГРП, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., повторяет, "дублирует", причем в сокращенном объеме, содержание правоустанавливающих документов.

Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права, т.е. не является "новым" основанием, в которое "перерастает" первоначальное основание. Запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента ГР и права можно говорить о юридической неразрывности акта ГР и зарегистрированного права.

ГР носит обязательный характер и осуществляется только в случаях, предусмотренных законом.

2. Запись в ЕГРП представляет собой юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного права или обязательственного права. Соответственно, указанный момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо.

ГР определяет момент возникновения, перехода, прекращения, обременения этого права независимо от основания его возникновения (сделка, ненормативный акт, судебный акт, нормативный акт). В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до ГР (например, право собственности прекращается в случае гибели объекта и без ГР, право собственности к наследникам переходит до ГР). В этих случаях до ГР своих прав на недвижимое имущество соответствующий правообладатель имеет право владеть и пользоваться соответствующим имуществом, но не имеет право распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, изменения, обременения, прекращения его прав на это имущество. В указанных случаях ГР осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

ГР, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход, изменение или обременения признаются существующими только с момента ГР.

Момент возникновения, перехода, изменения, прекращения, обременения вещного права на недвижимое имущество не может быть изменен соглашением сторон.

ГР определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи.

3. Запись в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права (его гражданско-правового обременения). Это означает, что:

• запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного объекта недвижимости данному лицу на данном вещном или обязательственном праве;
• при возникновении противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о противоречиях;
• до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право ни в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде, иначе как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП; запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения показывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;
• любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно в смысле правил ст. 10 ГК РФ, и является добросовестным приобретателем в смысле правил ст. 302 ГК РФ до тех пор, пока не доказано иное.

4. Зарегистрированное право (его обременение), а также основание возникновения, изменения, прекращения обременения (сделка, нормативный и ненормативный акт) может быть оспорено только в судебном порядке. В этом случае запись в ЕГРП оценивается судом как доказательство наравне с другими доказательствами.

Незаконные действия (бездействие) учреждения юстиции в процессе ГР, в том числе отказ в ГР и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах. При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни ГР, ни действия учреждения юстиции в процессе ГР не могут быть оспорены в судебном порядке.

5. Система ГР прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

Дата добавления: 2018-02-15 ; просмотров: 422 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Понятие, значение для юридического лица

Как отмечает Ю.В. Алексеев после введения в действие гл. 4 ГК (с 8 декабря 1994 г.) в публичном праве рассматривалось и допускалось троякое понимание этого термина Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" – М.: Юрайт – М., 2002 // СПС «Гарант»:

• 1. Государственная регистрация юридических лиц – это акт органа государственной власти, в силу которого организация признается:

• а) юридическим лицом, созданным:

• – путем учреждения вновь;
• – путем реорганизации;

б) юридическим лицом, прекратившим свою деятельность в результате реорганизации (с передачей своих прав и обязанностей созданному (созданным) при его реорганизации юридическому лицу (юридическим лицам);

в) юридическим лицом, прекратившим свое существование в результате завершения ликвидации (без передачи своих прав и обязанностей);

г) юридическим лицом, изменения учредительных документов которого приобретают юридическую силу для третьих лиц:

– с момента государственной регистрации изменений учредительных документов;

– с момента уведомления юридическим лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию.

2. Государственная регистрация юридических лиц – это процесс, т.е. совокупность следующих определенных процедур:

1) приема заявления (уведомления об изменении учредительных документов) и прилагаемых к нему документов, в том числе учредительных, на регистрацию с фиксацией даты приема документов;

2) выдачи заявителю расписки о принятии документов на регистрацию;

3) проведения правовой экспертизы на предмет соответствия учредительных документов законодательству и выявления нарушений установленного законом порядка образования юридического лица;

4) принятия по результатам правовой экспертизы регистрирующим органом решения о государственной регистрации или мотивированного решения об отказе в таковой;

5) внесения в Единый государственный реестр юридических лиц на бумажном и магнитном носителе необходимых сведений о создании или прекращении регистрируемого юридического лица (о внесении изменений в его учредительные документы) с фиксацией даты регистрации;

6) регистрации самих учредительных документов юридического лица (изменений к ним), либо признания данных документов недействительными (погашенными) в связи с прекращением юридического лица;

7) подготовки документа, подтверждающего факт государственной регистрации (свидетельство о государственной регистрации, паспорт юридического лица, выписка из государственного реестра и т.п.);

8) выдаче заявителю документа, подтверждающего факт государственной регистрации и зарегистрированных учредительных документов (изменений к ним) с подтверждением заявителем факта выдачи документов;

9) архивации, хранения и пользования сведениями и документами государственного реестра.

В результате осуществления регистрационных процедур организация так же, как и в первом случае признается созданной, прекратившей свою деятельность (существование), либо зарегистрировавшей изменения учредительных документов.

3. Государственная регистрация юридических лиц – это сочетание совокупности регистрационных процедур, заканчивающихся актом органа государственной регистрации.

В зависимости от того, или иного понимания термина "государственная регистрация" зависит содержание самого закона о государственной регистрации юридических лиц. Законодатели выбрали первый вариант определения, т.е. в соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация – это единомоментный акт регистрирующего органа, совершаемый посредством внесения в Единый государственный реестр ряда определенных законом сведений. Все прочие процедурные вопросы имеют, таким образом, к государственной регистрации лишь опосредованное отношение, т.е. возникают не в процессе регистрации, а в связи с ней.

По смыслу норм гл. II Закона сведения о государственной регистрации юридического лица в совокупности составляют номерную и датированную запись, т.е. каждая из записей имеет государственный регистрационный номер и для каждой записи указывается дата внесения ее в Единый государственный реестр юридических лиц.

Значение регистрации заключается в том, что как юридический акт государственная регистрация является документом, правовым последствием принятия которого в отношении конкретной организации будет признание от лица государства правоустанавливающих, правоизменяющих или правопрекращающих юридических фактов, т.е. тех юридических фактов, с которыми связано:

• – создание юридического лица (в том числе в результате реорганизации другого юридического лица или юридических лиц);
• – внесение изменений в его учредительные документы (в том числе в результате реорганизации);
• – прекращение юридического лица вследствие прошедшей реорганизации (прекращение деятельности с переходом прав и обязанностей другому юридическому лицу) или ликвидации (прекращение существования без правопреемства).

Важность для создаваемого или действующего юридического лица государственной регистраций можно подтвердить ссылками на нормы Гражданского кодекса РФ:

• – в соответствии с п. 3 ст. 49 ГК правоспособность юридического лица возникает в момент его создания;
• – в соответствии с п. 2 ст. 51 ГК юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации;
• – в соответствии с п. 3 ст. 52 ГК изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации данных изменений, а в случаях, установленных законом, – с момента уведомления регистрирующего органа об изменениях, внесенных в учредительные документы юридического лица;
• – в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
• – в соответствии с п. 4 ст. 57 ГК юридическое лицо считается реорганизованным в форме слияния, разделения, выделения, преобразования и прекращает свою деятельность только с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, о чем вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица, первое из них считается реорганизованным с момента внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.