Ювелирное обозрение

Для классификации офисных помещений принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Чтобы сделать классификацию более точной, столичные риэлторы разработали свою градацию офисных помещений: A+, A, A-, В+, B, C и D. Рассмотрим, что должно быть в офисных зданиях каждого из перечисленных классов.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

– расположение внутри Садового кольца;

– оптимальная транспортная доступность;

– управление зданием в соответствии с международными стандартами;

– удачная планировка помещений;

– новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

– максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

– централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

– оборудованные всем необходимым конференц-залы;

– охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м 2 офисных площадей);

– развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора.

Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не в новых деловых центрах, а в реконструированных исторических зданиях. Их традиционно предпочитают представительства зарубежных компаний, банки, рекламные агентства.

Немало компаний арендует сразу два офиса – класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала – ведь арендная плата там существенно меньше.

Главные особенности офисов категории В+:

– расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;

– профессиональное управление зданием;

– охраняемая парковка – не менее 1 машиноместа на 100 м 2 офисных площадей;

– система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

– качественные телекоммуникационные услуги;

– современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

– достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С находятся в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

– расположены в любом уголке Москвы;

– расположены в непереоборудованных зданиях;

– здание никак не управляется, за ним лишь присматривает владелец;

– характерная коридорно-кабинетная планировка;

– нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

– внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

– охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

– система вентиляции, в редких случаях – сплит-система кондиционирования;

– для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

– четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D расположены в старых административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в 90-х годах, когда разоряющиеся НИИ и заводы начали сдавать ненужные помещения мелким арендаторам.

Автоматических систем жизнеобеспечения в таких зданиях нет. А вот с ремонтом дело может обстоять как угодно – часто он даже есть, причем довольно презентабельный. Причем иногда разные части одного здания выглядят совершенно по разному. Появились у завода деньги – он отремонтировал одно крыло здания, которое после ремонта приблизилось к категории С. А потом деньги кончились, и оставшаяся часть здания так и стоит без ремонта.

Внутренняя отделка таких офисов – целиком на попечении арендаторов. Из объектов инфраструктуры – максимум столовая и банкомат. Телефоны и интернет есть, но договариваться с провайдером придется самим.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды – очень доступная, поэтому среди мелких фирм на такие помещения всегда есть спрос.

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, – а это заказчик оценки и потребитель отчета, – что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/? >Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php? >В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

• интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
• согласование результатов проведенного опроса;
• выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, – каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий – офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум – арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью – она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.