Ювелирное обозрение

Производственные помещения – вид коммерческой недвижимости, расположенной в специально предназначенных зданиях и сооружениях. Подобные строения используются для осуществления трудовой деятельности, связанной с участием в различных видах производства, организации, контроле и управлении предприятием.

Виды производственных помещений

Промышленные помещения в общем разделяются на несколько групп: административные, складские, а также непосредственно производственные. Также такой тип недвижимости можно классифицировать более детально: по назначению и отрасли производства.

Назначение:

Отрасль:

Стоит отметить, что классификации также могут основываться на виде отходов, которые делятся на древесные, металлические, огнеупорные или горючие, а также жидкие или незначительные по весу и объему. Помимо этого учитывается уровень шума и возможного загрязнения, освещенность, наличие подачи пара, воды или газа, а также электропроводки.

Любая разновидность производственного помещения должна соответствовать всем гигиеническим нормам. Благодаря этому работники будут чувствовать себя комфортно, а качество выпускаемой продукции останется неизменным.

Основные условия, которые должны соблюдаться в производственных помещениях:

1. Температура, системы отопления и охлаждения. Важна возможность сохранять ее в определенных пределах. Особенно этот фактор важен при производстве работ, связанных с высокими или низкими температурами: металлообработке, пищевом производстве. В идеале работнику должно быть в помещении летом прохладно, а зимой тепло.
2. Вентиляция и кондиционирование. Она может быть естественной или искусственной. Главное, чтобы работникам легко дышалось, а все неприятные и вредные испарения быстро и эффективно удалялись. На смену им должен поступать свежий воздух. Важно четко определить направление использования помещений, число людей, которые будут постоянно находиться в этих помещениях, уровень влажности и пыли. С учетом этих факторов устанавливается наиболее оптимальное оборудование.
3. Освещение производственных помещений. Основное требование – это достаточное количество света для выполнения всех работ. При выборе освещения необходимо учитывать возможность использования естественного света с учетом размеров помещений и расположения окон. Не следует также забывать об экономии и эффективном использовании энергии.
4. Энергосбережение. Это касается всех носителей, которые могут использоваться в производственном помещении. Речь идет о газе, электричестве, дизельном топливе. Также необходимо следить за соблюдением мер безопасности: все системы должны быть просты в эксплуатации.
5. Водоснабжение и канализация. Водоснабжение – один из важнейших элементов при производственном процессе. Кроме того, оно используется не только для производства, но и для личных нужд персонала. Помимо этого действующее водоснабжение поможет справиться с возможным возгоранием. Канализация также должна полностью обеспечивать все потребности производства и работников.
6. Противопожарные системы. Они должны полностью соответствовать всем требованиям соответствующих служб. Тип противопожарных систем напрямую зависит от вида производства.

Выбор производственного помещения

Любой бизнес начинается с поиска соответствующего помещения. Именно оно в определенной степени гарантирует успех деятельности. Большим спросом пользуется аренда производственных помещений. При выборе помещения нужно обратить внимание на массу факторов.

Специфика бизнеса: что именно будет производиться.

• Конструктивные требования к зданию, вытекающие из специфики производственного процесса: ширина дверных проемов, высота потолков, необходимые коммуникации, наличие погрузо-разгрузочных площадок и лифтов.

• Общие потребности в производственных площадях с учетом возможного роста.

• Местоположение здания: наличие подъездных путей, транспортная доступность, наличие парковочных мест вокруг здания.

• Состояние здания и внутренних коммуникаций.

• Соответствие производственных помещений требованиям пожарной безопасности, а также требованиям законодательства в области и охраны здоровья.

• Условия и сроки аренды.

• Необходимость получения дополнительных разрешений и согласований на размещение в данном здании конкретного производства. В том случае, если такие согласования могут потребоваться, – сроки и стоимость их оформления.

Все эти составляющие имеют важное значение, но наибольшее внимание при подборе производственных помещений следует обратить на оболочку здания, внутренние системы обеспечения и дополнительные элементы, позволяющие приспособить здания и помещения под конкретное производство.

1. Оболочка здания включает в себя основные элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка, внутренние несущие конструкции. В среднем срок службы таких элементов составляет до 75 лет. Оболочка должна полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к конкретному производству, поскольку конструктивные изменения требуют значительных материальных затрат и многочисленных согласований.

2. Внутренние системы обеспечения состоят из противопожарных систем, вентиляции и кондиционирования, отопления, освещения, водо- и газоснабжения. Срок службы подобных систем варьируется от 2 до 15 лет. Конструктивные изменения в данном случае возможны, но работы по их изменению довольно дороги.

3. Дополнительные элементы, которые включают в себя отделочные работы, звукоизоляцию, перегородки, осветительные установки, мебель, фурнитуру, телекоммуникационные каналы.

Отдельные группы производственных помещений отличаются арендной ставкой. Наиболее комфортными для работы считаются офисные помещения, потому стоимость их аренды будет намного выше, чем цена квадратного метра складского помещения. Именно поэтому некоторые предприниматели хотят сэкономить. Они берут в аренду производственное помещение, предназначенное для другого типа работ. Однако в реальности такие действия наказуемы.

Как правило, недвижимость подразделяют на основании некоторых моментов, а именно: специфика использования, правоотношения, сложившиеся вокруг того или иного объекта, а также потребительские качества производственной площади. Основное деление – на жилую и нежилую площадь. В нежилую входит конституционная, рекреационная и коммерческая. В последний тип включены объекты торговли и промышленные постройки. О вторых и пойдет речь далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-15 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Промышленная недвижимость – это здания и сооружения, служащие для получения продукции. Проще говоря: то место, где производят и хранят товары. Требования к постройкам такого типа зависят от того:

• какие функции выполняет здание;
• что производят;
• как организован выпуск продукции.

Какие объекты относятся к производственным?

К производственной недвижимости относятся два больших класса построек:

1. Складские и логистические комплексы.
2. Производственные объекты (цеха).

Есть также другая классификация промышленных зданий, более подробная:

• Производственные постройки.
• Подсобные помещения для производства.
• Объекты энергетики.
• Различные склады, а также транспортные здания.
• Вспомогательные постройки.

Какие бывают типы недвижимости по назначению?

Классифицируются 5 типов индустриальной недвижимости, выделенных по назначению построек.

Производственные

Недвижимость, на которой размещаются цеха или рабочие участки непосредственно по изготовлению товаров. Здесь осуществляется вся трудовая деятельность на разных этапах производства, ее контроль и организация. Например: прядильный цех, сборочный, литейный и т. д.

Подсобные

Служат для ремонта и поддержания в хорошем состоянии всего, что имеет отношение к производству. Такого рода помещения обычно располагаются в отдельных зданиях:

• В пристройках к взрывоопасным зданиям с той стороны, где к ним примыкает производственный объект категории В, Г и Д.
• Со стороны других подсобно-производственных построек. Например: конструкторское бюро, экспериментальные цеха, ремонтно-механические и т. д.

Энергетические

Комплекс соединенных в одну конструкцию построек энергетического хозяйства, представляющих собой целостность. Объекты этого класса необходимы для:

• Того, чтобы, обеспечивать предприятие энергией (свет, газ под давлением, силовая и паровая энергия).
• Вентиляции и кондиционирования воздуха, водоотведения и очищения промышленных и хозяйственных стоков. Например: трансформаторные подстанции, ТЭЦ, газогенераторные здания и т. д.

Транспортно-складского хозяйства

В таких помещениях содержится и обслуживается транспорт производства. Кроме того, осуществляется прием, выгрузка, сортировка, хранение привезенного груза, необходимого на предприятии для того, чтобы обеспечить бесперебойное и ритмичное выполнение заказов.

Транспортное хозяйство бывает:

Например: гаражи, точки технического обслуживания и т. д..

Складские помещения, на которых хранятся различные детали, сырье для производства, готовая продукция и т. д.. Среди них выделяют:

Вспомогательные

Помещения, необходимые для решения административных и бытовых задач предприятия. Без них нормальная работа производства невозможна, несмотря на их функцию дополнительности. Могут располагаться как в отдельном здании, так и внутри производственного объекта. Например:

• помещения здравоохранения (медицинские пункты);
• предприятия общественного питания (столовые);
• помещения культурного обслуживания (библиотеки) и т. д.

Виды объектов и сооружений по классам категории опасности

На любом производстве используют вещества, которые при неправильной эксплуатации или утилизации могут нанести непоправимый вред людям и природе. Поэтому в России существует закон от 21. 07. 1997 № 116 – ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», им регламентируется порядок оценки уровня опасности предприятия и введение тех или иных правил безопасности.

Статус и степень опасности производственного объекта оценивают тогда, когда ставят его на учет в государственном реестре опасных промышленных построек. (Постановление Правительства РФ от 24.11.1998 № 1371) Руководитель организации, которая использует опасные промышленные предприятия, несет ответственность за сведения, предоставляемые для регистрации в госреестре.

Классификация индустриальных зданий по данному критерию базируется на количестве опасных веществ, находящихся на производстве одновременно. Регулируется деление на такие группы Приложением 2 к Федеральному закону № 116 – ФЗ. Разберем каждый класс подробнее.

Первый

Характеристика: крайне высокая степень опасности производства.

Последствия аварии: угроза жизни многих людей, нарушения экологического баланса федерального или межрегионального уровня.

Что относится:

• Производства химического оружия и спецхимии.
• Здания, на территории которых уничтожается химическое оружие.
• Места складирования химического оружия.
• Шахты угольной промышленности, в которых есть возможность взрыва газа или пыли, ударов, выбросов.
• Производства с опасными веществами в определенном количестве: нитрат аммония, оксид этилена, фосген и другие.

Второй

Характеристика: высокий уровень опасности.

Последствия аварии: чрезвычайная ситуация регионального уровня.

Что относится:

• Постройки, предназначенные для того, чтобы транспортировать сжиженный газ, находящийся под давлением более 1, 2 мегапаскаля.
• Объекты с оборудованием для плавления 10 тонн материалов единовременно.
• Шахты, а также открытые разработки горючих сланцев.
• Индустриальная недвижимость, выбросы продукции которой могут содержать более 6% сернистого водорода.

Третий

Характеристика: средний уровень опасности.

Последствия аварии: муниципальные чрезвычайные ситуации.

Что относится:

• Постройки, от которых зависит теплоснабжение населения. Давление на них достигает 1,5 мегапаскаля.
• Подвесные канатные дороги.
• Элеваторы.
• Производства по перемолке муки.
• Горнодобывающие предприятия, размер разработки породы которых – от 100 тыс. до 1 млн куб. метров в год.
• Производства, на которых возможен выброс сернистого водорода от 1% до 6%.
• Газопроводы, передающие природный газ и сжиженный газ под давлением от 0,005 до 1,2 мегапаскаля.

Четвертый

Характеристика: низкий уровень опасности.

Последствия аварии: чрезвычайная ситуация локального характера.

Что относится:

• Фуникулеры.
• Предприятия, которые ведут открытые разработки горных пород размером менее 100 тысяч куб. метров в год.
• Нефтедобывающие объекты, выброс сернистого водорода на которых менее 1%.

Производственному объекту второго, третьего или четвертого класса опасности присваивается более высокий класс, если опасный данный объект находится:

1. на землях особо охраняемых природных территорий;
2. континентальном шлейфе РФ, во внутренних морских водах или прилежащей зоне РФ;
3. на искусственно созданной на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, территории.

Требования к постройкам

К промышленным объектам выдвигаются требования, которым они должны отвечать. Рассмотрим их подробнее.

• Требования к архитектуре зданий. Касаются внешнего вида промышленного объекта (он должен соответствовать окружающей обстановке), внутренней отделки и обстановки (должна благотворно влиять на сотрудников).
• Требования, касательно функционала объектов. Конструкция и планировка здания должны обеспечивать подходящие условия для процесса производства, а также для людей, которые на этом производстве работают.
• Технические. Состояние оснащения, контроль безопасности и соблюдение норм для защиты от пожара.
• Экономические. Выгодные решения при строительстве с точки зрения трат на постройку и последующее использование.

В Российской Федерации на сегодняшний день производственная недвижимость находится на точке старта. Тем не менее можно очень выгодно вложить деньги в промышленный объект и получать большую, а главное, регулярную прибыль. И тут важно грамотно выбрать необходимую вам индустриальную недвижимость.

Приведенная классификация служит улучшению понимая, какие есть производственные объекты, для чего каждый из них нужен, а также с какими трудностями может быть сопряжено содержание того или иного предприятия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

> +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)