Ювелирное обозрение

Воспользуйтесь нашими уникальными предложениями на рынке недвижимости, разработанными специально для ВАС.

«Строим дом – деньги потом» И «Трейд-ин» – Квартира в зачет дома

«Строим дом – деньги потом» – программа для тех, кому нужна рассрочка или отсрочка при оплате строительства дома

Внесите всего 40% от стоимости земельного участка – и Вам будет построен дом. Оставшаяся сумма за земельный участок и полная стоимость дома оплачивается только после окончательного строительства!

Выгоды для покупателя:

• Без участия банков;
• Без %
• Без справок о доходах;
• Фиксированная стоимость дома, даже в случае повышения цен на материалы и работы;
• Точное соблюдение сроков строительства;
• Гарантия на дом 7 лет.
• Возможность наблюдать за ходом строительства он-лайн;
• ПОДАРОК от АН «Белые Ветры» – Система наружного наблюдения или Страховой полис на дом на сумму 2 млн руб;

Вы выбираете Проект дома из Каталога или заказываете индивидуальный проект

Вносите задаток по Договору Задатка за дом и землю (40% стоимости земельного участка). Подписывается Предварительный Договор Купли-Продажи дома с земельным участком (Приложения к Договору: Техзадание, Смета, Эскизный проект, Ведомость объемов материалов и работ)

Через 5-8 месяцев, в зависимости от выбранного проекта, Вы получаете готовый дом под финишную отделку. За дополнительную плату по супер цене дом может быть отделан для Вас «под ключ». Подписывается Договор купли –продажи готового дома с земельным участком)

Вы вносите оставшуюся сумму и получаете ключи от дома

Земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Возможность подключения к уже действующим основным коммуникациям (электричество, газ)

Цена участка до 4 млн.руб (в отдельных случаях возможны исключения)

Расположен в пределах 35 км от МКАД

Проживание в квартире до окончания строительства Вашего дома – БЕСПЛАТНО!

– Экономия: Выкуп Вашей квартиры по рыночной стоимости – при этом Вам не нужно оплачивать услуги агентов по недвижимости; В случае, если Вас не устраивает оценочная стоимость квартиры – у Вас есть возможность продать ее самостоятельно, пока строится Ваш дом – разница в стоимости возвращается

• Вы отправляете заявку на оценку рыночной стоимости вашей квартиры – наши специалисты оценивают вашу квартиру в течение 2-х дней (БЕСПЛАТНО)
• Вы выбираете Проект дома из Каталога или заказываете индивидуальный проект
• Если у вас нет участка, Вы можете выбрать его из предлагаемого нами большого списка участков
• Заключаете Договор о строительстве дома. Исполнитель – Зарекомендовавшая себя Строительная компания, работающая на рынке с 2008г – наш партнер
• Оформляете сделку купли-продажи своей квартиры. При этом 80% от ее стоимости поступает на Ваш расчетный счет, 20% вносится в качестве задатка за последний этап строительства дома.
• Оплачиваете 1 этап строительства дома (всего 4-5 этапов, срок строительства дома – 5-8 месяцев, в зависимости от выбранного проекта)
• Оплачиваете последующие этапы строительства после принятия выполненных работ по Акту приема-передачи.
• Получаете документы и ключи от дома.
• Освобождаете квартиру/регистрируетесь в доме

Какие квартиры подходят под «Трейд-ин»

• Расположены в пределах города и не на крайних этажах;
• Находятся в удовлетворительном состоянии, не имеют обременений и незаконных перепланировок;
• Цена квартиры – до 11 млн руб;
• Этажность дома – 5 этажей и более;
• На момент выкупа в квартире нет зарегистрированных лиц моложе 18 лет

Первым шагом владельца недвижимости, решающего квартирный вопрос по схеме трейд-ин, должен стать поиск застройщика. Дело в том, что круг участников строительного рынка, готовых к «обмену» имеющегося жилья на новое довольно узок. Алгоритм действий в их программах различается мало.

Предположим, что звезды сошлись правильным образом и желанный объект строит как раз компания, практикующая взаимозачет квартир. На этом этапе необходимо как можно подробнее вникнуть в условия программы. «В Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве платы за новую квартиру берет на реализацию старое жилье клиента. Связано это с тем, что продажа квартир на вторичке – непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей времени и трудовых ресурсов», – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Из этого правила есть исключения. Например, компания «О2 Development» создала специальное подразделение, занимающееся реализацией зачетного жилья. Но в большинстве случаев выполнение этой задачи все же перепоручается партнерским агентствам недвижимости. Клиенту приходится вступить в договорные отношения параллельно с двумя юридическими субъектами – с застройщиком и риэлторской компанией.

Как потратить материнский капитал на новостройку Многие семьи, имеющие право на получение материнского капитала, хотят направить его на покупку жилья в новостройке. БН составил пошаговую инструкцию, >> На практике это происходит следующим образом. Убедившись, что нужная квартира в новостройке в наличие есть, и договорившись с менеджером о предварительном бронировании, человек обращается в одно из рекомендованных строительной компанией агентств недвижимости. Оно присылает оценщика, который должен дать заключение о рыночной стоимости продаваемого жилья. Оценка готовится оперативно, в течение трех-пяти дней, эта услуга для потенциального клиента чаще всего бесплатна.

Если стороны сошлись в цене, наступает момент подписания документов. Первый договор – бронирования – заключается со строительной компанией сроком на три месяца. Это наиболее распространенный вариант. Но в отдельных компаниях бронируют квартиру и на один, и на пять-семь месяцев.

На этот период выбранный объект закрепляется за покупателем по фиксированной на момент заключения соглашения цене. Обычно она выше, чем при единовременной оплате или ипотеке. Но в некоторых случаях покупателям предлагаются интересные преференции. Например, компания «Кивеннапа» распространила на трейд-ин все текущие акции, в том числе 30-процентную скидку на таунхаусы. СК «Строительный трест» дает скидку до 5% на приобретаемый объект, но только в том случае, если продаваемое жилье также расположено в одном из жилых комплексов данного застройщика.

Уже на этом этапе клиента ждут большие расходы. Обязательным условием заключения договора бронирования является первоначальный взнос – 10-20% от стоимости покупаемой недвижимости. Многие застройщики ценят свое «долготерпение» довольно дорого – они взимают комиссию за бронирование, которая составляет либо фиксированную сумму в 20-25 тыс. руб., либо 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если по какой-то причине сделка сорвалась, клиенту эта сумма, как правило, не возвращается.

Застройщики готовы продавать по договорам трейд-ин в основном многокомнатные квартиры большой площади, таунхаусы и коттеджи

Второе соглашение заключается с риэлторами – на продажу имеющегося жилья. В документе указывается срок, за который они берутся реализовать недвижимость по рыночной цене. В наиболее грамотно составленных договорах оговаривается также минимальная цена реализации и период экспозиции объекта, после которого следует снижение «прайса».

Комиссионные агентства составляют 3,5-4%. Обычно их выплачивает продавец. Но в исключительных случаях застройщик может взять эти расходы на себя. Нам, правда, удалось найти только два примера «альтруизма» – его демонстрируют компании «Северный город» (холдинг RBI) и «Ленстройтрест».

После того как покупатель на квартиру найден и процедура продажи полностью завершена, можно отправляться к застройщику и подписывать договор долевого участия. Оставшаяся разница может быть оплачена в рассрочку или в ипотеку.

Простая и ясная схема, избавляющая владельца недвижимости от лишних хлопот, впрочем, особой популярностью не пользуется. «В целом зачетные сделки носят единичный характер и составляют не более 4% от общего объема продаж», – утверждает Николай Гражданкин. Это и неудивительно – в сложившейся на петербургском рынке практике зачета квартир слишком много минусов.

Во-первых, далеко не все объекты можно приобрести по схеме трейд-ин. Застройщики не готовы к трехмесячному ожиданию, когда речь идет о наиболее ликвидных объектах – небольших квартирах, расположенных в домах с хорошей локацией и продающихся по привлекательной цене. Строители охотно идут на зачет жилья в тех случаях, когда испытывают проблемы с реализацией строящееся недвижимости. Речь идет или о трехкомнатных и многокомнатных квартирах, которые продаются довольно медленно. Или о неудачно распложенных жилых комплексах, куда мало кто хочет ехать. Или – о жилье комфорт-класса и выше, которое продается не по самым доступным ценам.

Во-вторых, риэлторы также предпочитают легко продающиеся объекты и после оценки имеющегося жилья могут отказать потенциальному клиенту. Продажа квартиры по рыночной цене и оформление всех документов в столь короткий срок – дело довольно проблематичное: высок риск не уложится вовремя. «Застройщики обычно идут навстречу покупателям, которые не успели продать свое жилье за три месяца, но только в тех случаях, когда задержка не превышает семи дней. Для продления договора о бронировании необходимо написать заявление девелоперу с указанием причин просрочки, а также предоставить справку о том, что документы на проданную квартиру находятся на регистрации в Росреестре», – объясняет директор АН «Бекар» Юлия Барахтина.

Продавец вынужденный продавать квартиру в короткий срок, указанный в договоре бронирования, рискует потерять 5-7% от ее рыночной стоимости

Ограниченные в сроках риэлторы стараются убедить владельца недвижимости снизить цену. Объект зачастую продается с пяти-семипроцентным дисконтом к рыночной стоимости. И большой вопрос, покроет ли выигрыш от фиксации цены на квартиру в новостройке те потери, которые неизбежны при поспешной реализации жилья.

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
4. С застройщиком подписывается соглашение.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.