Ювелирное обозрение

«Дом, милый дом!»
Не сомневаюсь, что все хотят иметь свой дом – место, где будет уютно и комфортно. «Что нам стоит дом построить?!» эту фразу можно употреблять в разных контекстах, окончания она имеет тоже разные, но суть не в этом. Главное, что речь в ней идет о доме. Не зря говорят: «Мой дом – моя крепость». В житейском смысле коттедж, дача, квартира, комната – это дом, но с точки зрения буквы закона не все так просто. Про индивидуальные жилые дома и дачи мы уже упоминали ранее. Теперь подробнее остановимся на многоквартирных жилых домах.

Понятие многоквартирного жилого дома

Для начала обратимся к Жилищному кодексу РФ (далее – ЖК РФ). В этом нормативном правовом акте (статья 16) дается толкование терминам «жилой дом» и «квартира».

Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ отсутствует, оно приведено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Обратимся к своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», приложение «Б»:

Что нужно знать о разрешении на строительство МКД

Форма разрешения на строительство одинакова как для объекта индивидуального жилищного строительства, так и для многоквартирного жилого дома (далее – МКД), она утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр. Главное различие заключается в перечне документов, которые необходимо представить в уполномоченный по выдаче разрешения на строительство орган.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство МКД, а также образец заявления о выдаче разрешения приводятся в статье «Что такое разрешение на строительство и как его оформить, продлить, внести изменения».

Уполномоченным органом (тот, кто дает разрешение на строительство) в большинстве случаев является орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство МКД (исключения приводятся в части 5 — 6 статьи 51 ГК РФ и другие федеральные законы).

Получение разрешения на строительство МКД возможно после установления уполномоченным органом соответствия проектной документации градостроительным регламентам, проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Порядок получения разрешения через многофункциональный центр вы можете изучить в статье «Оформление разрешения на строительство через многофункциональный центр».

Подготовка документов по перечню начинается с получения правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором планируется строительство МКД. Параллельно с оформлением прав на земельный участок необходимо получить градостроительным план земельного участка (отдельная статья об этом документе «Градостроительный план земельного участка: как и где его оформить, из чего он состоит и т.д».

После разработки проектной документации необходимо получить заключение экспертизы проектной документации, случаи, когда проекты МКД не подлежат экспертизе, смотрите в статье «Экспертиза проектной документации: что это такое и с чем его едят». Согласно «дорожной карте» Чувашской Республики срок прохождения государственной экспертизы проектной документации по МКД – 45 дней.

Если экспертиза проектной документации была негосударственной, то необходимо приложить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которое выдавало это заключение.

Об оставшемся документе (необходимом для получения разрешения и случаи его получения) подробнее написано в статье «Что такое разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции и как его оформить».

Раздел «срок действия разрешения на строительство» заполняется уполномоченным органом согласно проектной документации, представленной заявителем. Продолжительность строительства МКД предусматривается проектом организации строительства.

Если права на земельный участок или МКД переходят к другому лицу, то срок, на который выдается разрешение, остается прежним (исключения читайте в части 21 статьи ГК РФ).

Немного о мансардах

Зачастую многоквартирные дома проектируются многоэтажными, поэтому, рассматривая вопросы о разрешении на строительство МКД, нельзя не вспомнить статью «Что такое этажность и количество этажей здания. В чем различие данных терминов».

Верхний этаж МКД может быть мансардным, чердачным или техническим (технический чердак)
Возвращаясь к СП 54.13330.2011, читаем следующее:

• 3.15.6 Этаж технический — этаж, функционально предназначенный для размещения технических помещений здания и внутридомовых инженерных систем, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), или в верхней части здания (технический чердак), или между надземными этажами.
• 3.15.7 Этаж мансардный (мансарда, мезонин) – этаж в чердачном пространстве,
  фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) кровли (скатной или плоской).
• 3.17 Чердак – открытое помещение между перекрытием верхнего этажа, наружными стенами и конструкцией крыши;

Если техэтаж и чердак жилыми не считаются, то мансарды в жилом доме могут быть пригодны для проживания людей, если будут выполнены требования нормативов к жилому помещению.

поможем получить разрешение на строительство для МКД в Москве или Московской области

Разрешение на строительство многоквартирного дома в Москве и области

Разрешение на строительство многоквартирного дома – документ, подтверждающий соответствие проекта действующим требованиям, градостроительному плану и другой нормативной документации.

Процедура согласования и получения разрешений на строительство – один из первых этапов в возведении многоквартирных жилых зданий, независимо от их этажности, площади и других характеристик. Порядок процедуры, требования к предоставляемому вместе с заявлением пакету документов регламентирует Градостроительный кодекс. Выдачей разрешений на строительство в Москве занимается «Мосгосстройнадзор».

Закон не требует привлечения к этой работе профильных специалистов. Застройщик может сам собрать все документы и подать заявление. Помощь нужна для того, чтобы сократить время на оформление разрешительной документации.

Компания «Геомер групп» помогает собрать и подготовить необходимый пакет документов, пройти процедуру получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Наши специалисты будут контролировать процедуру на всех ее этапах, оперативно реагируя на требования контролирующих служб.

Мы помогаем нашим клиентам сократить время на «бумажные» этапы. Это важно, так как для масштабной стройки, к которой можно отнести многоквартирные жилые объекты, экономия времени помогает сократить издержки. Звоните нам по телефону документы для получения разрешения на строительство ижс.

Какие нужны документы для получения

Разрешение на строительство выдается на основании заявления и пакета документов:

• Документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок. Это может быть договор аренды, выписка из ЕГРН (если земля в собственности).
• Градостроительный план участка. В его отношении должны быть разработаны регламенты и указан вид использования. Целевое назначение земли должно соответствовать задачам застройщика. Например, если земли не предназначены для строительства зданий, получить разрешение не получится.
• Проектная документация. В контролирующие органы необходимо предоставить полный пакет проектной документации. Он включает в себя: пояснительную записку, план участка с указанием расположения дома, подъездных путей, сервитутов и пр., схемы архитектурных решений, информацию об инженерном оснащении объекта и его подключении к центральным сетям, данные о том, как будет организовано строительство, потребуется ли снос старых зданий, информация об обеспечении условий для нормальной жизни лиц с ограниченными возможностями (безбарьерной среды). Это одно из отличий в получении разрешений на строительство многоэтажного дома от жилых домов ИЖС. Без полного проекта получить разрешение не получится.
• Результат экспертизы проекта с положительным заключением экспертов. Экспертизу проводит архитектурное бюро. Если вы обращаетесь в негосударственную организацию, она должна иметь аккредитацию. Копия аккредитации также входит в пакет документов на получение разрешения на строительство.

Без разрешения на строительство нельзя не только начинать работы. Оно входит в пакет документов, необходимых для заключения договоров долевого участия. Документ требуется разместить на сайте еще до того, как будут начаты продажи.

Алгоритм получения разрешения

Подготовка к строительству многоквартирного дома включает в себя не только получение разрешительной документации. Чтобы не тратить время на бумажную волокиту, доверьте оформление разрешения сотрудникам нашей компании. Алгоритм работы:

1. Позвоните нам по телефону ☎ +7(495)481-49-21, чтобы договориться об удобном времени для консультации эксперта.
2. Приходите на предварительную консультацию. Специалист оценит вашу ситуацию, расскажет, какие документы необходимо подготовить для подачи заявления. Вы получите не только полный список нужной документации, но и рекомендации по ее оформлению и заполнению.
3. Соберите все документы или доверьте этот этап нашим специалистам. В любом случае, эксперт компании перед подачей заявления проверит все документы на соответствие друг другу, требованиям закона. Благодаря предварительному анализу документации, выполненному нашим сотрудником, сокращается риск получения отказа в разрешении на строительство. Большинство ошибок специалист устранит еще до того, как документы будут поданы на рассмотрение в контролирующие органы.
4. Мы подадим заявление и пакет документов в Градостроительный комитет. Как показывает наша практика, даже в тщательно подготовленной документации могут быть незначительные ошибки. С одной стороны, они не являются критическими для, например, безопасности проектируемого здания. В тоже время – они могут стать основанием для отказа в выдаче разрешения. При выявлении таких ошибок и неточностей, наши специалисты оперативно их устраняют. В итоге весь пакет приводится в полное соответствие с ГрК РФ, а вы получаете разрешение на строительство.
5. Специалисты Градостроительного комитета выносят свое решение, вы получаете разрешение на строительство многоквартирного дома.

Сроки выдачи

Разрешение на строительство многоквартирного дома выдается через 30 дней после подачи заявления. Этот период установлен ст. 51 ГрК. Увеличение срока незаконно, но если будут обнаружены ошибки или недочеты в документах, процедура приостанавливается. Заказчик за это время должен устранить выявленные ошибки. Неоднократное приостановление процедуры может очень сильно затянуть период получения разрешения.

Что делать, если Градостроительный комитет отказывает в получении?

Закон регламентирует и основания, по которым Градостроительный комитет может отказать в выдаче разрешения на строительство. Одна из самых частых причин – несоответствие документации требованиям или неполный пакет документов.

Отказать могут, когда:

• Поданы не все документы.
• Во время анализа выявлено несоответствие проекта требованиям и строительным нормам.
• Вид разрешенного строительства не подразумевает строительство жилых домов.
• Архитектурные решения не соответствуют градостроительному регламенту.

Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда документы возвращаются на исправление раз за разом, получение разрешения все больше затягивается. Мы рекомендуем не доводить до таких ситуаций. Приходите к нам до того, как вы подали заявление, и вы уменьшите риск затягивания процедуры из-за ее неоднократного приостановления.

Сроки получения разрешения на строительство многоквартирного дома

Срок получения разрешения на строительство многоквартирного дома составляет 30 дней. На практике он может быть значительно больше, так как процедура может неоднократно приостанавливаться для устранения ошибок.

В этом случае Градостроительный комитет откажет в выдаче разрешения и укажет причины отказа. После устранения причин вновь подается заявление с обновленным пакетом документов. Отказ контролирующих органов можно оспорить в суде, если вы уверены в том, что он был незаконным.

Цена получения в ГЕОМЕР ГРУПП

Стоимость нашей помощи в получении разрешения на строительство многоквартирного дома зависит от разных факторов:

• Этажность и площадь здания.
• Его технические характеристики.
• Сложность объекта.
• Необходимость подготовки технической документации.

Мы предлагаем цены от 500 тыс. рублей. Обращаясь к нам, вы сможете сэкономить не один месяц на оформление разрешительной документации. Благодаря этому ваше строительство будет начато вовремя.

Почему мы в этом уверены?

Ситуации, которые можно разрешить только через суд, встречаются редко. В большинстве случаев достаточно помощи опытных геодезистов, кадастровых инженеров, проектировщиков и тд. Специалисты нашей компании успешно реализуют более 90% проектов. У наших сотрудников есть необходимая квалификация, опыт, примеры успешных обращений. Есть сомнения? Просто приходите на консультацию. Это вас ни к чему не обязывает.

Доп услуги которые можно заказать в ГЕОМЕР ГРУПП

В компании «ГЕОМЕР ГРУПП» с гарантией сроков выполнения работ, можно заказать следующе виды услуги:

Первое, что следует сделать будущему домовладельцу — получить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но сначала надо разобраться под какую категорию попадает будущее здание. Термин «жилой» подробно объясняет Жилищный Кодекс РФ в статье 16. Однако в этом документе не разъяснено значение – «многоквартирный».

Такое определение жилого здания дано в пункте 6 постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года. Если планируемое к возведению строение попадает по характеристикам под эти описания, перед началом стройки надо получить разрешение.

Образец разрешения на строительство многоквартирного дома

Кто выдает разрешение

Документ можно оформить в городской или районной администрации, в органах самоуправления поселения в котором выделена земля под застройку. Чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, застройщику следует подать заявку и пакет документов в архитектурный отдел местной власти.

Узнать их перечень и последовательность всех действий можно в градостроительном отделе районной администрации. Заявление пишется на типовом бланке.

Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство можете на нашем сайте по ссылке.

Разрешение действительно в течение десяти лет. Если стройка не завершена в указанный срок, его можно продлить.

Какие документы нужны для получения разрешения

Что нужно сделать до начала стройки:

1. Зарегистрировать юридическое лицо.
2. Выбрать земельный надел под застройку. Обязательно учитывают наличие инфраструктур и возможность подключения к коммуникационным сетям.
3. Чтобы приобрести участок необходимо запросить в кадастровой службе его план.
4. Разработать и утвердить план участка. В нем указывают расположение участка, отступы до границ соседнего надела.
5. Произвести геологические и геодезические исследования. Составить топографическую карту местности с указанием координат и размеров строения.
6. Разработать проект дома. При его составлении учитывают особенности грунта, возможность подключения к коммуникационным системам, транспортные развязки.

Если земельный надел покупают у частного лица, все необходимые изыскания (топографическая и геодезическая съемка) происходят за счет продавца.

Так выглядит топографический план земельного участка

В случае приобретения земли у государства, все расходы несет покупатель. После заключения договора купли–продажи необходимо подать заявку в Управлении федеральной Регистрационной Службы (УФРС) для регистрации права собственности.

Само разрешение выдают бесплатно, стоимость остальных документов зависит от района застройки. Все мероприятия по строительству регламентирует 51 статья Градостроительного кодекса. Для получения положительного решения на строительство необходимо собрать пакет документов.

Перечень бумаг, которые предоставляют в архитектурный отдел:

• заявление;
• договор купли–продажи;
• свидетельство о регистрации права собственности на землю;
• план участка, разработанный на основе топографических изысканий;
• ТУ на подключение объекта к коммуникациям;
• проект и вся прилагающаяся к нему документация;
• положительное заключение государственной экспертизы;
• учредительные документы юридического лица;
• договор с инвесторами;

Схема организации инвестиционных процессов при строительстве многоквартирного дома

если вблизи участка расположены природоохранные зоны оформить заключение экологической экспертизы.

Разрешение должно быть выдано не позднее 10 дней с момента подачи документов. Если экспертиза была проведена негосударственным органом необходимо приложить копию свидетельства, подтверждающего правомерность действия данной организации и аккредитацию юридического лица.
Документы для проектной экспертизы:

1. Пояснительная записка.
2. Схема планирования участка застройки. Обязательно указывают линейные координаты здания, подъездные пути к нему.
3. Схема планирования земельного надела относительно красных линий.
4. Схематичный план архитектурных решений.
5. План расположения инженерных сетей и место подключения к ним строящегося объекта.
6. Проектная разработка строительства.

Проект создают в соответствии со строительными нормами и правилами. К ним относится Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31–01–2003», приложение «Б».

Вся проектная документация должна быть разработана относительно градостроительного плана. Его можно запросить в архитектурном отделе местной администрации. При рассмотрении заявления проверяют наличие всех документов, соответствие схематичной планировки градостроительному плану.

Смотрите в видео: можно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС.

Порядок получения разрешения

Получение разрешения на строительство многоквартирного дома начинают с оформления документов, подтверждающих право собственности на участок под застройку. Одновременно с оформлением права собственности необходимо получить градостроительный план участка.

Это документ, без которого не стоит начинать строительство любого капитального здания. Все юридические моменты регламентированы статьей 44 Градостроительного кодекса.

Сам план состоит из двух разделов: чертежи и описание. Текстовая часть включает в себя следующие пункты:

• точное положение участка — кадастровый номер и адрес;
• площадь и размеры участка;
• список разрешенных к возведению объектов и их размеры;
• описание капитальных строений и архитектурных памятников на границе с участком;
• описание способов подключения к инженерно–техническим сетям.

Чертежи делают на основе топографических и геодезических изысканий местности. Для получения градостроительного плана следует обратиться в местную администрацию с заявлением. Помимо него, другие документы не нужны.

После получения этих двух документов необходимо разработать или приобрести готовый проект строительства.

Планировка типового этажа многоквартирного здания

Проектная документация в 2019 году должна пройти государственную экспертизу. В ходе нее оценивают соответствие разработки с правилами и нормами. К ним относят:

• технические регламенты;
• нормы СанПин;
• требования противопожарной безопасности;
• экологические требования;
• инженерные изыскания и их соответствие требованиям технических регламентов.

Необязательна экспертиза для жилых домов блокированного типа статья 49 часть 2.2. Многоквартирные дома не подлежат экспертизе, если их проект соответствует требованиям статьи 49 часть 2.3 Градостроительного кодекса.

Эскизный проект и экстерьер многоквартирного здания

После получения положительного решения по экспертизе, в отдельных случаях необходимо оформить еще один документ — разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

• площадь участка под застройку не соответствует установленным Градостроительным кодексом нормам;
• конфигурация участка не отвечает всем нормативам;
• неподходящие инженерно–геологические данные.

Инженерно-геологический план участка

Только после того, как все необходимые документы собраны и согласованы в соответствующих инстанциях, можно приступать к возведению здания. Когда стройка закончена останется последний штрих — оформить разрешение и ввести в эксплуатацию.

Чтобы начать эксплуатацию уже построенного здания, необходимо подать заявление в Госстройнадзор по месту регистрации. Приложить проект, разрешение на строительство, строительный паспорт.

Также необходимо согласовать ввод с комиссией пожарного надзора и получить акт приемки объекта в жилищном отделе при районной администрации.

Следующий шаг — получить согласие в коммунальной службе, отделе электросети. Все собранные и подписанные документы следует предоставить в местный отдел архитектуры и градостроительства, затем получить положительную резолюцию главы районной администрации.

Всю собранную документацию предоставить в Госстройнадзор для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Затем надо подать заявку в БТИ, вызвать техника. После того, как он осмотрит строение, будет оформлен кадастровый паспорт и присвоен почтовый адрес.

Только когда будет получено разрешение на эксплуатационный ввод, можно считать стройку завершенной, а строение готовым к заселению.

Так выглядит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Стоит помнить, что в 2019 году дом, возведенный без разрешения на строительство будет приравнен к постройкам, возведенным незаконно ввести его в эксплуатацию можно только после получения положительного судебного решения.